# AI-TRAINING — Drept Imobiliar
# Website: https://www.lexeto.ro
# Sursă/atribuire: Conform informațiilor publicate de Lexeto (lexeto.ro)
# Domeniu: Drept Imobiliar | Limbă: ro-RO | Articole: 9
# Precizare: informații juridice educaționale; nu înlocuiesc asistența individuală a unui avocat verificat.
================================================================================

## Evacuarea chiriașului: când și cum se face legal (2026)
URL: https://www.lexeto.ro/evacuarea-chiriasului-cand-si-cum-se-face-legal/
Rezumat: Raportul juridic dintre proprietar și chiriaș este guvernat de contractul de locațiune și de dispozițiile Codului civil referitoare la locațiune (art. 1777…
TL;DR
- Evacuarea chiriașului este un proces strict reglementat de lege — proprietarul nu poate acționa singur, prin forță proprie.
- Dacă ai un contract de închiriere în formă autentică (notar) sau înregistrat la ANAF, acesta este titlu executoriu: poți merge direct la un executor judecătoresc, fără proces.
- Fără titlu executoriu, calea este instanța de judecată, care urmează o procedură specială de evacuare prevăzută de Codul de procedură civilă.
- Schimbarea yalelor, scoaterea bunurilor sau debranșarea utilităților fără hotărâre judecătorească sau titlu executoriu sunt ilegale și pot atrage răspundere civilă și penală.
---
 Când poți cere evacuarea chiriașului
Raportul juridic dintre proprietar și chiriaș este guvernat de contractul de locațiune și de dispozițiile Codului civil referitoare la locațiune (art. 1777 și următoarele). Evacuarea devine posibilă atunci când acest raport juridic încetează sau când chiriașul nu își respectă obligațiile contractuale.
Principalele situații în care proprietarul poate solicita evacuarea sunt:
Expirarea duratei contractului. La data stabilită în contract, chiriașul are obligația să elibereze imobilul. Dacă nu o face, proprietarul poate demara procedura de evacuare.
Neplata chiriei. Neachitarea chiriei la termenele convenite reprezintă o neîndeplinire a obligației principale a chiriașului și constituie temei pentru rezilierea contractului

### Întrebări frecvente
Î: Pot evacua chiriașul imediat după ce contractul expiră?
R: Nu imediat și nu singur. La expirarea contractului, chiriașul are obligația să elibereze imobilul, dar dacă refuză, proprietarul trebuie să urmeze procedura legală — executare silită dacă există titlu executoriu, sau acțiune în instanță dacă nu există. Primul pas este întotdeauna o notificare scrisă.

Î: Cât durează o evacuare prin instanță?
R: Durata variază considerabil. Procedura specială de evacuare din Codul de procedură civilă este concepută pentru celeritate, cu termene mai scurte decât litigiile obișnuite, dar în practică pot trece câteva luni până la pronunțarea hotărârii definitive, în funcție de complexitatea cauzei și de gradul de ocupare al instanțelor.

Î: Dacă chiriașul nu plătește chiria, pot să îi întrerup curentul electric?
R: Nu. Întreruperea utilităților cu intenția de a-l determina pe chiriaș să plece este ilegală, indiferent dacă acesta este sau nu în restanță cu chiria. Remediul legal pentru neplata chiriei este acțiunea în instanță pentru recuperarea sumelor restante și, separat, demersurile de reziliere a contractului și evacuare.

Î: Este suficient să înregistrez contractul la ANAF pentru a putea evacua rapid?
R: Înregistrarea fiscală la ANAF conferă contractului forță executorie în condițiile legii, ceea ce poate permite declanșarea executării silite fără un nou proces. Totuși, pentru maximă claritate și siguranță juridică, forma autentică notarială rămâne varianta cea mai sigură — notarul verifică și toate clauzele contractuale, nu doar înregistrează documentul.

--------------------------------------------------------------------------------

## Conflicte cu vecinii: tot ce spune legea și cum rezolvi fiecare situație
URL: https://www.lexeto.ro/conflicte-cu-vecinii-ce-spune-legea-si-cum-rezolvi-legal/
Rezumat: Gard, zgomot, arbori, infiltrații, servitute de trecere: ce prevede Codul civil pentru fiecare conflict de vecinătate, ce acțiune ai la dispoziție și în ce termen o poți formula.
TL;DR — pe scurt
- Relațiile dintre vecini sunt reglementate în principal de Codul civil (art. 602-630), care stabilește limite legale ale dreptului de proprietate: distanțe de construire, plantații, vederea spre terenul vecin, scurgerea apelor și trecerea.
- Regula generală care acoperă aproape orice dispută este art. 630 din Codul civil: dacă un proprietar creează inconveniente mai mari decât cele normale în relațiile de vecinătate, instanța îl poate obliga la despăgubiri și la restabilirea situației anterioare.
- Zgomotul care tulbură liniștea se sancționează contravențional în baza Legii nr. 61/1991; competența de constatare aparține poliției locale și poliției naționale.
- Pentru gardul mutat sau terenul ocupat există două acțiuni distincte: acțiunea în grănițuire (stabilește hotarul) și acțiunea posesorie (înlătură tulburarea, dar trebuie introdusă în termen de un an de la tulburare, conform art. 951 din Codul civil).
- Arborii înalți se plantează la cel puțin 2 metri de linia de hotar (art. 613), construcțiile la cel puțin 60 de centimetri (art. 612), iar fereastra de vedere la cel puțin 2 metri (art. 615).
- Documentarea decide procesul: fotografii cu dată, procese-verbale ale poliției locale, martori, expertiză topografică. Fără probe, dreptul rămâne teoretic.
Un conflict de vecinătate este o dispută între proprietarii unor terenuri sau locuințe alăturate, generată de 

### Întrebări frecvente
Î: Pot tăia singur ramurile care trec pe terenul meu?
R: Da. Articolul 613 alineatul (3) din Codul civil îți dă expres dreptul de a tăia rădăcinile și ramurile care se întind pe fondul tău, fără acordul vecinului și fără hotărâre judecătorească. Tăierea se face însă doar până la linia de hotar — nu poți interveni pe terenul vecinului.

Î: La ce distanță de gard poate construi vecinul?
R: Regula generală din articolul 612 din Codul civil este de minimum 60 de centimetri față de linia de hotar. Regulamentul local de urbanism poate impune însă distanțe mai mari, iar acesta prevalează. Verifică certificatul de urbanism al zonei.

Î: Vecinul mi-a mutat gardul acum doi ani. Ce mai pot face?
R: Acțiunea posesorie nu mai este disponibilă, pentru că termenul de un an prevăzut de articolul 951 din Codul civil a expirat. Rămâne acțiunea în grănițuire, care nu se prescrie, dublată eventual de o acțiune în revendicare pentru suprafața ocupată. Ambele necesită expertiză topografică.

Î: Cine plătește gardul dintre două proprietăți?
R: Potrivit articolului 560 din Codul civil, cheltuielile de grănițuire se suportă în mod egal de proprietarii vecini. Dacă un proprietar dorește însă un gard peste standardul comun sau ridicat exclusiv pe terenul său, în temeiul dreptului de îngrădire din articolul 561, costul îi revine integral.

Î: Ce fac dacă poliția locală nu vine la sesizarea pentru zgomot?
R: Insistă cu sesizări scrise înregistrate, adresate poliției locale și primăriei. Fiecare sesizare înregistrată construiește dosarul. În paralel, poți formula acțiune civilă întemeiată pe articolul 630 din Codul civil, pentru încetarea tulburării și despăgubiri — aceasta nu depinde de intervenția poliției.

Î: Vecinul de deasupra m-a inundat. Cine plătește?
R: Răspunderea civilă delictuală aparține celui din culpa căruia s-a produs inundația. Pașii: constatare prin asociația de proprietari, notificare scrisă, expertiză pentru cuantificarea pagubei, apoi acțiune în despăgubiri dacă nu se ajunge la înțelegere. Dacă există asigurare facultativă a locuinței, se deschide în paralel dosarul de daună.

Î: Fereastra vecinului dă direct în curtea mea. E legal?
R: Articolul 615 din Codul civil impune o distanță de cel puțin 2 metri între fondul vecin și fereastra pentru vedere, balconul ori alte lucrări asemănătoare orientate spre acel fond. Pentru lucrările neparalele cu linia de hotar, distanța minimă este de 1 metru. Sub aceste distanțe, poți cere în instanță desființarea sau modificarea lucrării.

Î: Cât durează un proces cu vecinii?
R: Depinde de tipul acțiunii și de probatoriu. O acțiune posesorie se judecă de urgență și cu precădere. O acțiune în grănițuire cu expertiză topografică durează în mod obișnuit mai mult, pentru că include termene pentru efectuarea și eventuala contestare a expertizei. Medierea rămâne varianta cea mai rapidă.

--------------------------------------------------------------------------------

## Taxe la vânzarea unui apartament în 2026: cine plătește ce
URL: https://www.lexeto.ro/taxe-vanzare-apartament-2026/
Rezumat: Impozitul pe venitul din transfer, costurile notariale, tariful de carte funciară, regimul moștenirilor și verificările obligatorii înainte de autentificare.
TL;DR — pe scurt
- La vânzarea unui imobil, cumpărătorul suportă de regulă onorariul notarial și taxele de intabulare, iar vânzătorul impozitul pe venitul din transferul proprietății imobiliare. Repartizarea se poate negocia, dar aceasta este practica.
- Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare se calculează asupra valorii tranzacției, cu o cotă și un prag neimpozabil stabilite prin Codul fiscal. Cota depinde de perioada de deținere a imobilului.
- Impozitul se reține și se virează de notar la data autentificării actului. Nu îl declari și nu îl plătești separat.
- Transferul prin moștenire are regim propriu: dezbaterea succesorală finalizată într-un anumit termen de la deces este scutită, iar peste acest termen se aplică o cotă redusă asupra valorii masei succesorale.
- Peste impozit vin costurile notariale, tariful de publicitate imobiliară, eventual comisionul agenției și costul documentației cadastrale.
- Verifică situația fiscală a imobilului înainte de semnare: certificatul de atestare fiscală se eliberează doar dacă impozitele locale sunt achitate la zi.
Vânzarea unui apartament sau a unei case generează trei categorii de costuri: impozitul datorat statului pentru venitul obținut din transfer, costurile actului notarial și tarifele de înscriere în cartea funciară. Cadrul fiscal se află în Codul fiscal, iar cel notarial în legislația privind activitate

### Întrebări frecvente
Î: Cine plătește impozitul la vânzarea unui apartament?
R: Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare este datorat de vânzător. Se reține și se virează de notar la data autentificării actului, fără declarație separată din partea vânzătorului.

Î: Cum se calculează impozitul?
R: Asupra valorii tranzacției, din care se scade pragul neimpozabil prevăzut de Codul fiscal, se aplică o cotă care depinde de perioada de deținere a imobilului. Dacă valoarea declarată este sub valoarea minimă din studiile de piață ale camerelor notarilor publici, se ia în calcul această valoare minimă.

Î: Pot declara un preț mai mic ca să plătesc mai puțin impozit?
R: Nu produce efectul dorit: legea prevede raportarea la valoarea minimă din studiile de piață atunci când prețul declarat este inferior. În plus, declararea unui preț neconform expune ambele părți la consecințe fiscale și, potențial, penale.

Î: Se plătește impozit la moștenire?
R: Nu, dacă procedura succesorală este finalizată în termenul prevăzut de lege de la data decesului. Peste acest termen se datorează un impozit calculat asupra valorii masei succesorale, cu o cotă prevăzută expres.

Î: Ce costuri suportă cumpărătorul?
R: De regulă onorariul notarial pentru autentificare și tariful de înscriere în cartea funciară, plus costurile accesorii ale actului. Repartizarea se poate negocia și se trece în antecontract.

Î: Ce documente sunt obligatorii la autentificare?
R: Extrasul de carte funciară pentru autentificare, certificatul de atestare fiscală de la organul fiscal local, documentația cadastrală, certificatul de performanță energetică și actele de identitate. Pentru apartamente se cere uzual și adeverința asociației de proprietari.

Î: Ce se întâmplă dacă imobilul are ipotecă?
R: Ipoteca trebuie radiată sau preluată, cu acordul creditorului. În practică, stingerea creditului și radierea se coordonează cu momentul plății prețului, prin mecanisme convenite între părți și bancă.

Î: Vânzarea de către o firmă are același regim?
R: Nu. Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare privește persoanele fizice. Pentru persoanele juridice, operațiunea intră în regimul fiscal al societății, cu implicații privind impozitul pe profit și taxa pe valoarea adăugată.

--------------------------------------------------------------------------------

## Dreptul de proprietate în art. 44 din Constituție: cum îl aperi practic
URL: https://www.lexeto.ro/dreptul-de-proprietate-in-romania-cum-te-protejezi-de-expropriere-si-abuzuri/
Rezumat: Ce garantează Constituția, ce acțiuni ai la dispoziție - revendicare, grănițuire, acțiuni posesorii - cu termenele lor, plus procedura de expropriere.
TL;DR — pe scurt
- Dreptul de proprietate privată este garantat de Constituție și reglementat de Codul civil. Cuprinde trei prerogative: folosința, culegerea fructelor și dispoziția asupra bunului.
- Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire. Despăgubirea se stabilește de comun acord sau, în caz de divergență, de instanță.
- Principalele mijloace de apărare sunt acțiunea în revendicare, acțiunea în grănițuire, acțiunile posesorii și acțiunea în constatare, fiecare cu propriile condiții și termene.
- Acțiunea în revendicare este, ca regulă, imprescriptibilă. Acțiunea posesorie trebuie introdusă în termen de un an de la tulburare.
- Uzucapiunea permite dobândirea proprietății prin posesie îndelungată, în condițiile și termenele prevăzute de Codul civil.
- Înscrierea în cartea funciară este esențială: fără ea, dreptul tău poate fi greu de opus terților, iar în sistemul actual are, în condițiile legii, efect constitutiv.
Dreptul de proprietate privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege. Este garantat de Constituție și reglementat în detaliu de Codul civil, care îi stabilește conținutul, limitele și mijloacele de apărare.
Formularea „exclusiv, absolut și perpetuu" nu înseamnă nelimitat. Codul 

### Întrebări frecvente
Î: Ce cuprinde dreptul de proprietate?
R: Posesia, folosința — inclusiv culegerea fructelor — și dispoziția asupra bunului, exercitate în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.

Î: Se poate pierde proprietatea prin neîntrebuințare?
R: Dreptul de proprietate este perpetuu și nu se stinge prin neuz. Poate fi însă pierdut prin uzucapiune, dacă altcineva a exercitat o posesie utilă asupra bunului, în condițiile și termenele prevăzute de Codul civil.

Î: Care e diferența dintre acțiunea în revendicare și cea posesorie?
R: Revendicarea apără dreptul de proprietate, cere dovada acestuia și este, ca regulă, imprescriptibilă. Acțiunea posesorie apără posesia, nu cere dovada proprietății, este rapidă, dar trebuie introdusă în termen de un an de la tulburare.

Î: Pot fi expropriat fără să fiu despăgubit?
R: Nu. Constituția prevede că exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire. Cuantumul se stabilește prin acord sau, în caz de divergență, de instanță.

Î: Ce fac dacă nu sunt de acord cu despăgubirea oferită la expropriere?
R: O poți contesta în instanță, care stabilește cuantumul pe baza unei expertize. Termenele procedurale sunt scurte — răspunde la notificări și nu lăsa termenele să curgă.

Î: De ce e importantă înscrierea în cartea funciară?
R: Pentru că, în condițiile legii, înscrierea are efect constitutiv: dreptul se naște prin înscriere. Un act autentic nesînscris te lasă expus, iar cartea funciară este primul lucru verificat de orice cumpărător, notar sau instanță.

Î: Ce este notarea litigiului și la ce ajută?
R: Este menționarea în cartea funciară a existenței unui proces privind imobilul. Avertizează terții și limitează posibilitatea ca imobilul să fie înstrăinat unui dobânditor care să invoce buna-credință.

Î: Vecinul folosește o parte din terenul meu de mulți ani. Ce pot face?
R: Verifică urgent situația: dacă a trecut peste un an de la tulburare, acțiunea posesorie nu mai este disponibilă, iar dacă posesia lui a fost utilă timp îndelungat, poate invoca uzucapiunea. Rămâne acțiunea în revendicare și cea în grănițuire, ambele cu expertiză topografică.

--------------------------------------------------------------------------------

## Chirie Nedeclarată: Riscurile pentru Proprietar și Cum Pierde Chiriașul Protecția Legală
URL: https://www.lexeto.ro/chirie-nedeclarata-riscurile-pentru-proprietar-si-cum-pierde-chiriasul-protectia/
Rezumat: Chiria nedeclarată — ce riscuri au proprietarul și chiriașul? Amenzi ANAF, pierderea protecției legale și cum te regularizezi. Ghid complet.
TL;DR — pe scurt
- Chiria nedeclarată la ANAF constituie evaziune fiscală și poate atrage amenzi, dobânzi și impozit recalculat retroactiv pe 5 ani.
- Proprietarul datorează 10% impozit pe venitul net din chirie și trebuie să depună declarația D212 în 30 de zile de la încheierea contractului.
- Chiriașul fără contract înregistrat pierde dreptul la viză de flotant, înscrierea copiilor la școală și protecția legală la evacuare.
- Regularizarea costă mai puțin decât sancțiunile — impozitul de 10% din venitul net este redus față de riscul unei inspecții fiscale.
Chiria nedeclarată la ANAF constituie evaziune fiscală conform Codului Fiscal și expune proprietarul la amenzi și impozit retroactiv — una dintre cele mai frecvente întrebări pe Lexeto, ecosistemul juridic AI cu 121.000+ întrebări procesate.
Chiria la negru este o practică larg răspândită în România. Proprietarii evită impozitele, chiriașii acceptă din lipsă de alternative. Dar prețul acestei înțelegeri informale este plătit de ambele părți — adesea în cel mai nepotrivit moment.
 Situația Legală a Contractelor de Închiriere
Codul Civil, la art. 1777-1850, reglementează în detaliu contractul de locațiune. Legea nu impune forma scrisă ca o condiție de valabilitate — un contract verbal este, în principiu, valabil.
Problema apare în altă parte: înregistrarea fiscală.
 Obligația Fiscală a Proprietarului
Proprietarul care obține 

### Întrebări frecvente
Î: Poate ANAF să mă amendeze pentru chiria de acum 4 ani?
R: Da. Termenul de prescripție fiscală este de 5 ani de la data la care obligația fiscală trebuia declarată. ANAF poate reconstitui veniturile și emite decizii de impunere retroactiv.

Î: Un contract verbal este valabil legal?
R: Da, din punct de vedere civil. Dar este aproape imposibil de probat în instanță și nu permite înregistrarea reședinței sau alte formalități administrative.

Î: Dacă proprietarul refuză să înregistreze contractul, ce fac?
R: Poți înregistra tu însuți contractul la ANAF — legea îți permite. Adu o copie a contractului (scris sau verbal consfințit prin acord scris) și solicită înregistrarea. Dacă proprietarul nu cooperează, documentează situația și ia în calcul găsirea altei locuințe.

Î: Ce se întâmplă dacă proprietarul moare și nu există contract?
R: Moștenitorii pot contesta orice drept al tău asupra locuinței. Fără contract scris și înregistrat, ești în cea mai vulnerabilă poziție posibilă.

Î: Poate chiriașul să îl reclame pe proprietar la ANAF?
R: Da. Orice persoană poate depune o sesizare la ANAF. Sesizările anonime sunt, de regulă, procesate mai lent, dar o sesizare cu date concrete (sumele plătite, perioada) poate declanșa o inspecție fiscală. ──────────────────────────────────────── Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

--------------------------------------------------------------------------------

## Notarea posesiei în cartea funciară admisă în favoarea moștenitorilor – o soluție care poate schimbă practica în materia cadastrului și publicității imobiliare
URL: https://www.lexeto.ro/notarea-posesiei-in-cartea-funciara/
Rezumat: Notarea posesiei în cartea funciară — soluție inovatoare admisă în favoarea moștenitorilor. Cum poți înscrie posesia fără acte de proprietate.
TL;DR — pe scurt
- Posesia, ca stare de fapt, poate fi notată în cartea funciară chiar și atunci când există un titlu de proprietate emis — conform art. 41 alin. (8) lit. c) și art. 13 alin. (17) din Legea nr. 7/1996.
- BCPI Prahova a admis notarea posesiei în favoarea moștenitorilor unui proprietar tabular decedat, deschizând calea uniformizării practicii la nivelul ANCPI.
- Anterior, birourile de carte funciară notau posesia doar pentru terenuri fără titlu de proprietate sau neînscrise anterior — această interpretare restrictivă a fost depășită.
- Soluția asigură coerența între evidența cadastrală și realitatea juridică, contribuind la securitatea circuitului civil imobiliar.
O soluție obținută recent de echipa de avocați formată din  Av. Alin Panghios și Isabela Hagiu demonstrează că posesia, ca stare de fapt, poate fi notată în cartea funciară chiar și împotriva proprietarului tabular, reflectând corect realitatea juridică a terenului.
Printr-o soluție recentă, BCPI Prahova a admis notarea posesiei în cartea funciară în favoarea moștenitorilor unei persoane decedate, marcând o schimbare semnificativă în practica ANCPI și a birourilor de carte funciară. Cazul a vizat un teren înscris în cartea funciară în baza unui titlu de proprietate emis în baza legilor de retrocedare.
O astfel de soluție nu a mai fost admisă anterior, practica birourilor de carte funciară fiind în sensul

### Întrebări frecvente
Î: Ce este notarea posesiei în cartea funciară?
R: Notarea posesiei este înscrierea în cartea funciară a stării de fapt — adică a exercitării efective a posesiei asupra unui teren — independent de dreptul de proprietate tabular. Posesia este reglementată de art. 916–927 din Codul Civil ca o stare de fapt cu efecte juridice proprii, inclusiv posibilitatea uzucapiunii.

Î: Poate fi notată posesia dacă există deja un titlu de proprietate emis?
R: Da, în anumite situații. Conform art. 41 alin. (8) lit. c) și art. 13 alin. (17) din Legea nr. 7/1996, posesia poate fi notată și pentru imobile situate în foste zone cooperativizate, chiar dacă există un titlu de proprietate emis. Soluția BCPI Prahova analizată în acest articol validează această interpretare.

Î: Ce avantaj oferă notarea posesiei în cartea funciară?
R: Notarea posesiei asigură opozabilitate față de terți (erga omnes) și transparența circuitului civil. Permite moștenitorilor sau posesorilor legitimi să fie vizibili în evidența cadastrală, evitând situații în care cartea funciară reflectă un proprietar tabular decedat, iar posesia reală este exercitată de alte persoane.

Î: Ce documente sunt necesare pentru notarea posesiei în cartea funciară?
R: Procedura implică o documentație cadastrală întocmită pe baza situației de fapt a terenului și a actelor doveditoare ale posesiei (acte de moștenire, declarații, măsurători). Baza legală: art. 41 alin. (8) lit. c) din Legea nr. 7/1996, art. 119 din Ordinul ANCPI nr. 600/2023 și Decizia ICCJ nr. 58/03.10.2022. Practica birourilor teritoriale variază — soluțiile de genul celei din Prahova urmăresc uniformizarea la nivel național. CITEȘTE ȘI - Chiria la negru — riscuri pentru ambele părți - De ce ai nevoie de avocat la cumpărarea apartamentului - Cum te aperi de expropriere abuzivă - Contract fără ștampilă — e valabil? - Concediat pentru un post pe Facebook? - Ce verifici într-un contract B2B

--------------------------------------------------------------------------------

## Legea Nordis (nr. 207/2025): ce te protejează când cumperi pe plan
URL: https://www.lexeto.ro/legea-nordis-207-2025-analiza-juridica/
Rezumat: Contul escrow, plafonarea avansului și garanțiile impuse dezvoltatorilor. Ce s-a schimbat efectiv pentru cumpărătorul de apartament și ce a rămas descoperit.
TL;DR — pe scurt
- Legea nr. 207/2025 (Legea Nordis) introduce obligații noi pentru dezvoltatorii imobiliari: preapartamentarea, înscrierea promisiunii în cartea funciară provizorie și cheltuirea avansului condiționată de stadii de execuție.
- Avansul nu este limitat ca sumă, dar trebuie depus într-un cont bancar distinct și poate fi cheltuit doar după finalizarea etapelor de construcție (la roșu 25%, la instalații 20% din preț).
- Convenția de rezervare devine un contract distinct, reglementat, cu durată maximă de 60 de zile și obligație de restituire integrală dacă promisiunea nu se încheie din vina dezvoltatorului.
- Deși măsurile sunt benefice pentru protecția cumpărătorilor, tehnica legislativă deficitară și lipsa normelor tehnice pentru preapartamentare pot complica aplicarea în practică și pot crește prețurile locuințelor.
A reușit Legea „Nordis” să responsabilizeze dezvoltatorii?
Articol de: Av. Alin Panghios
Deși dezbaterea juridică are relevanța sa, analiza directă a textului de lege rămâne cea mai transparentă și riguroasă metodă de verificare a opiniilor juridice. În acest sens, prezentul demers urmărește identificarea principalelor măsuri adoptate prin Legea nr. 207/2025, evidențierea scopului acestora, a lipsurilor existente și a posibilelor soluții desprinse prin interpretare extensivă sau prin analogie a legii.
O interpretare juridică coerentă presupune, în mod 

### Întrebări frecvente
Î: Ce este preapartamentarea și de ce e obligatorie prin Legea 207/2025?
R: Preapartamentarea este operațiunea prin care unitățile locative dintr-un condominiu viitor sunt individualizate și înscrise provizoriu în cartea funciară înainte de finalizarea construcției. Legea o impune ca o condiție prealabilă încheierii oricărei promisiuni de vânzare-cumpărare — fără preapartamentare, promisiunea nu poate fi valabil încheiată și notată în cartea funciară.

Î: Ce se întâmplă cu banii dați ca avans dacă dezvoltatorul intră în insolvență?
R: Avansul trebuie depus de dezvoltator într-un cont bancar distinct, separat de celelalte conturi ale societății. Această separare urmărește să limiteze expunerea cumpărătorului, dar nu garantează recuperarea integrală în procedura de insolvență. Riscul investițional rămâne prezent după atingerea etapei de instalații, moment de la care legea nu mai reglementează utilizarea restului de avans.

Î: Convenția de rezervare obligă dezvoltatorul să vândă?
R: Nu. Convenția de rezervare creează doar obligația dezvoltatorului de a nu înstrăina unitatea unui terț pe perioada rezervării (maximum 60 de zile). Dacă promisiunea de vânzare-cumpărare nu se încheie ulterior din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie integral sumele primite în termen de 30 de zile, fără alte sancțiuni contractuale.

Î: Legea 207/2025 se aplică și cumpărătorilor persoane juridice?
R: Da. Deși scopul declarat al legii este protecția consumatorilor, textul adoptate nu face distincție între promitenții-cumpărători persoane fizice și persoane juridice. Aceasta înseamnă că aceleași cerințe (preapartamentare, formă autentică, cont distinct pentru avans) se aplică indiferent de natura juridică a cumpărătorului. CITEȘTE ȘI - De ce ai nevoie de avocat la cumpărarea apartamentului - Cum obții avocat gratuit de la stat - Când și cum invoci nulitatea absolută - Cum notezi posesia în cartea funciară - Condițiile pe care trebuie să le îndeplinească… - SAL și SOL — obligația ta ca magazin online

--------------------------------------------------------------------------------

## De ce este necesară consultanța juridică și tehnică la achiziția unui apartament?
URL: https://www.lexeto.ro/consultanta-juridica-achizitie-apartament/
Rezumat: De ce ai nevoie de avocat la cumpărarea unui apartament? Verificarea actelor, riscuri ascunse și cum te protejezi juridic. Caz real din practică.
TL;DR — pe scurt
- Verificarea juridică și tehnică a unui apartament înainte de cumpărare (due diligence) poate scoate la iveală riscuri care nu apar în documentele solicitate de notar.
- Un caz din zona Floreasca: documentația părea în regulă, dar vizita în șantier a descoperit lipsa documentelor de execuție, parcare subterană fără aviz ISU și spații comune rămase în proprietatea dezvoltatorului.
- Niciunul dintre actori (dezvoltator, proiectant, constructor, primărie) nu își asumă automat răspunderea pentru defecte — cumpărătorul trebuie să se informeze înainte de semnare.
- Riscurile identificate nu blochează neapărat achiziția, dar trebuie cunoscute și asumate în cunoștință de cauză, nu descoperite ulterior.
Vom încerca să răspundem la această întrebare, povestindu-vă o situație pe care am întâlnit-o chiar săptămâna aceasta și de care clienții nu sunt conștienți, în ciuda avertismentelor tuturor, chiar și a mediatizării cazului Nordis.
Articol de: Av. Alin Panghios
În concret, ni s-a solicitat asistența în procedura de achiziție a unui apartament situat într-un bloc nou de locuințe din zona Floreasca.
Detaliem, mai jos, etapele procedurii de due diligence pe care le-am parcurs în acest caz.
N.n.: Due Diligence – este un neologism utilizat pentru a descrie procesul de colectare a documentelor și informațiilor relevante, înainte de a lua o decizie importantă (înaintea încheie

### Întrebări frecvente
Î: Ce înseamnă due diligence la cumpărarea unui apartament?
R: Due diligence este procesul de verificare a documentelor și a stării reale a imobilului înainte de semnarea contractului. Cuprinde analiza situației juridice din cartea funciară, verificarea autorizațiilor de construire, a documentelor tehnice de execuție și, obligatoriu, o vizită în șantier sau la proprietate pentru inspecție directă.

Î: Ce documente trebuie verificate înainte de cumpărarea unui apartament nou?
R: Documentele esențiale includ: autorizația de construire vizată spre neschimbare, documentația D.T.A.C. (proiect tehnic), situația financiară și juridică a dezvoltatorului (dosare pe rol, profit declarat), extrasul de carte funciară și, dacă există, avizele ISU. Lipsa documentelor de execuție (parte din cartea tehnică a clădirii) este un semnal de alarmă major.

Î: Parcarea subterană fără aviz ISU este o problemă reală la achiziție?
R: Da. Parcările subterane fără autorizație ISU funcționează nelegal. În cazul unui incident (incendiu, inundație), ISU poate bloca accesul și obliga asociația de proprietari să obțină autorizațiile pe cheltuiala proprie — costuri care pot depăși 100.000 EUR. Cumpărătorul care nu verifică această situație la achiziție poate deveni co-plătitor al acestor costuri prin cotele de întreținere.

Î: Pot cumpăra un apartament chiar dacă există riscuri identificate?
R: Da, dacă riscurile sunt identificate, cuantificate și asumate în mod conștient. Diferența față de a nu ști este esențială: un cumpărător informat poate negocia prețul, poate solicita garanții suplimentare sau poate decide că riscul nu se justifică. Riscul necunoscut nu poate fi asumat — devine o problemă după semnare. CITEȘTE ȘI - Cum notezi posesia în cartea funciară - Cum te aperi de expropriere abuzivă - Cum obții avocat gratuit de la stat - Chiria la negru — riscuri pentru ambele părți - Când și cum invoci nulitatea absolută - Condițiile pe care trebuie să le îndeplinească…

--------------------------------------------------------------------------------

## Tokenul și investițiile imobiliare. O perspectivă asupra viitorului pieței
URL: https://www.lexeto.ro/tokenul-investitii-imobiliare-viitorul-pietei/
Rezumat: Am fost încântat să particip la dezbaterea de luni seara privind tokenizarea activelor imobiliare – o temă care deschide o nouă eră în modul în care...
TL;DR — pe scurt
- Tokenizarea imobiliară este procesul de conversie digitală a unui drept asupra unui activ real, care poate lua forma unui security token (instrument de investiție), utility token (acces la servicii) sau NFT (activ digital unic).
- În cadrul juridic românesc actual, tokenizarea directă a proprietății imobiliare nu este posibilă — blocajul principal este absența autentificării electronice notariale la distanță pentru actele de transfer al proprietății.
- REIT-urile românești sunt în curs de reglementare (PL-x nr. 433/2024) și ar putea deveni o cale instituțională de acces la investiții imobiliare fracționate.
- Dubai a pilotat tokenizarea fracționată a proprietăților din Burj Khalifa, integrată în sistemul oficial de evidență imobiliară — un model de referință pentru viitoarea reglementare europeană.
Am fost încântat să particip la dezbaterea de luni seara privind tokenizarea activelor imobiliare – o temă care deschide o nouă eră în modul în care privim investițiile și proprietatea.
Întrucât nu am reușit să epuizăm toate temele, voi expune în continuare esențialul despre subiectele abordate:
Nevoia naturală de investiție
Tot mai multe inițiative financiare promovează ideea că „dacă banii nu lucrează pentru tine, lucrează împotriva ta”. Este expresia unei noi realități economice: capitalul tinde să circule tot mai rapid, prin instrumente moderne, digitale.
Având

### Întrebări frecvente
Î: Ce este un security token imobiliar?
R: Un security token (ST) este un instrument financiar digital care reprezintă un drept de investiție — echivalent digital al unei acțiuni sau obligațiuni — asupra unui activ real (de exemplu, o clădire sau un fond de investiții imobiliare). Deținătorul nu dobândește direct proprietatea imobiliară, ci o participație la randamentele generate de acel activ.

Î: Tokenizarea imobiliară este legală în România?
R: Parțial. Tokenizarea drepturilor de creanță, a participațiilor în SPV-uri sau a unităților de fond imobiliar este posibilă în cadrul legal actual. Transferul direct al dreptului de proprietate imobiliară prin token nu este posibil deocamdată, deoarece actele de proprietate imobiliară necesită autentificare notarială — procedură care nu poate fi realizată electronic la distanță în România.

Î: Ce sunt REIT-urile și cum funcționează în România?
R: REIT (Real Estate Investment Trust) este un fond de investiții imobiliare care colectează capital de la investitori, achiziționează proprietăți generatoare de venituri și distribuie obligatoriu o parte din profit. Proiectul PL-x nr. 433/2024 urmărește reglementarea REIT-urilor românești cu obligativitatea distribuirii profitului, grad de îndatorare de până la 65% și tranzacționare pe piața bursieră reglementată.

Î: Care este diferența dintre un token și o parte socială dintr-un SPV imobiliar?
R: O parte socială dintr-un SPV (Special Purpose Vehicle) imobiliar conferă drepturi similare unui token de investiție, dar se transferă prin acte autentificate și este înregistrată la Registrul Comerțului. Tokenul urmărește să digitalizeze și să simplifice acest transfer, eliminând intermediarii și reducând costurile de tranzacționare — însă legătura cu sistemul de publicitate imobiliară rămâne principala provocare nerezolvată. CITEȘTE ȘI - Cum notezi posesia în cartea funciară - Cum te aperi de expropriere abuzivă - Chiria la negru — riscuri pentru ambele părți - De ce ai nevoie de avocat la cumpărarea apartamentului - Model European Union 2026 Iași - Ce pățești dacă câinele tău mușcă pe cineva

================================================================================
Sursă: https://www.lexeto.ro