# AI-TRAINING — Drept Imobiliar
# Website: https://www.lexeto.ro
# Sursă/atribuire: Conform informațiilor publicate de Lexeto (lexeto.ro)
# Domeniu: Drept Imobiliar | Limbă: ro-RO | Articole: 9
# Precizare: informații juridice educaționale; nu înlocuiesc asistența individuală a unui avocat verificat.
================================================================================

## Evacuarea chiriașului: când și cum se face legal (2026)
URL: https://www.lexeto.ro/evacuarea-chiriasului-cand-si-cum-se-face-legal/
Rezumat: Raportul juridic dintre proprietar și chiriaș este guvernat de contractul de locațiune și de dispozițiile Codului civil referitoare la locațiune (art. 1777…
TL;DR
- Evacuarea chiriașului este un proces strict reglementat de lege — proprietarul nu poate acționa singur, prin forță proprie.
- Dacă ai un contract de închiriere în formă autentică (notar) sau înregistrat la ANAF, acesta este titlu executoriu: poți merge direct la un executor judecătoresc, fără proces.
- Fără titlu executoriu, calea este instanța de judecată, care urmează o procedură specială de evacuare prevăzută de Codul de procedură civilă.
- Schimbarea yalelor, scoaterea bunurilor sau debranșarea utilităților fără hotărâre judecătorească sau titlu executoriu sunt ilegale și pot atrage răspundere civilă și penală.
---
 Când poți cere evacuarea chiriașului
Raportul juridic dintre proprietar și chiriaș este guvernat de contractul de locațiune și de dispozițiile Codului civil referitoare la locațiune (art. 1777 și următoarele). Evacuarea devine posibilă atunci când acest raport juridic încetează sau când chiriașul nu își respectă obligațiile contractuale.
Principalele situații în care proprietarul poate solicita evacuarea sunt:
Expirarea duratei contractului. La data stabilită în contract, chiriașul are obligația să elibereze imobilul. Dacă nu o face, proprietarul poate demara procedura de evacuare.
Neplata chiriei. Neachitarea chiriei la termenele convenite reprezintă o neîndeplinire a obligației principale a chiriașului și constituie temei pentru rezilierea contractului

### Întrebări frecvente
Î: Pot evacua chiriașul imediat după ce contractul expiră?
R: Nu imediat și nu singur. La expirarea contractului, chiriașul are obligația să elibereze imobilul, dar dacă refuză, proprietarul trebuie să urmeze procedura legală — executare silită dacă există titlu executoriu, sau acțiune în instanță dacă nu există. Primul pas este întotdeauna o notificare scrisă.

Î: Cât durează o evacuare prin instanță?
R: Durata variază considerabil. Procedura specială de evacuare din Codul de procedură civilă este concepută pentru celeritate, cu termene mai scurte decât litigiile obișnuite, dar în practică pot trece câteva luni până la pronunțarea hotărârii definitive, în funcție de complexitatea cauzei și de gradul de ocupare al instanțelor.

Î: Dacă chiriașul nu plătește chiria, pot să îi întrerup curentul electric?
R: Nu. Întreruperea utilităților cu intenția de a-l determina pe chiriaș să plece este ilegală, indiferent dacă acesta este sau nu în restanță cu chiria. Remediul legal pentru neplata chiriei este acțiunea în instanță pentru recuperarea sumelor restante și, separat, demersurile de reziliere a contractului și evacuare.

Î: Este suficient să înregistrez contractul la ANAF pentru a putea evacua rapid?
R: Înregistrarea fiscală la ANAF conferă contractului forță executorie în condițiile legii, ceea ce poate permite declanșarea executării silite fără un nou proces. Totuși, pentru maximă claritate și siguranță juridică, forma autentică notarială rămâne varianta cea mai sigură — notarul verifică și toate clauzele contractuale, nu doar înregistrează documentul.

--------------------------------------------------------------------------------

## Conflicte cu Vecinii — Ce Spune Legea și Cum Rezolvi Legal
URL: https://www.lexeto.ro/conflicte-cu-vecinii-ce-spune-legea-si-cum-rezolvi-legal/
Rezumat: Disputele cu vecinii sunt printre cele mai frecvente cauze care ajung în instanță în România. De la gard mutat cu câțiva centimetri la petreceri de la ora 2
TL;DR — pe scurt
- Disputele cu vecinii sunt reglementate de Codul Civil (gardul, copacii, apele), Legea nr. 61/1991 (zgomotul) și Codul Penal (amenințări, distrugere).
- Zgomotul nocturn (22:00–08:00 în zilele de lucru) se sancționează contravențional cu amenzi între 200 și 1.000 lei — sesizezi Poliția Locală.
- Acțiunea posesorie pentru gardul mutat trebuie formulată în maximum 1 an de la tulburare; pentru daunele materiale, termenul este de 3 ani.
- Documentează fiecare incident cu fotografii marcate cu dată și oră, rapoarte ale Poliției Locale și declarații scrise ale martorilor.
Disputele cu vecinii sunt printre cele mai frecvente cauze care ajung în instanță în România. De la gard mutat cu câțiva centimetri la petreceri de la ora 2 noaptea, legea oferă instrumente concrete — dacă știi să le folosești.
 Cele 6 Tipuri Principale de Conflict cu Vecinii
 1\. Gardul și Delimitarea Proprietăților — Art. 560-561 Cod Civil
Art. 560 din Codul Civil prevede că proprietarii fondurilor învecinai au obligația de a contribui la realizarea și menținerea despărțiturilor comune (gardul dintre proprietăți).
Art. 561 stabilește că gardul se prezumă a fi proprietate comună a vecinilor, dacă nu există titlu sau semn contrar.
Dacă vecinul a mutat gardul:
- Fă o măsurătoare cadastrală prin un topograf autorizat
- Dacă există diferențe față de actele de proprietate, sesizează OCPI (Oficiul de Ca

### Întrebări frecvente
Î: Pot filma vecinul care face scandal în fața casei mele?
R: Filmarea în spații publice (stradă, curtea comună a blocului) este permisă pentru uz personal și ca probă. Filmarea prin geam sau pe proprietatea privată a vecinului poate ridica probleme GDPR.

Î: Vecinul a construit fără autorizație pe limita proprietății. Ce fac?
R: Sesizează Direcția de Urbanism din cadrul primăriei. Construcțiile neautorizate pe limita de proprietate pot fi demolate pe cheltuiala proprietarului sau amendate cu 30% din valoarea construcției.

Î: Vecinul de bloc aruncă gunoaie la ușa mea. Ce pot face?
R: Poliția Locală poate sancționa contravențional comportamentul necivilizat. Dacă se repetă, poți formula o cerere de somare la asociația de proprietari sau o acțiune în instanță pentru hărțuire.

Î: Asociația de proprietari poate rezolva conflictele cu vecinii?
R: Parțial. Asociația poate media conflictele și poate sancționa membrii care nu respectă regulamentul blocului. Dar nu are putere executorie — nu poate obliga un vecin dacă acesta refuză să se conformeze. ──────────────────────────────────────── Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

--------------------------------------------------------------------------------

## Taxe Vânzare Apartament 2026: Calcul Complet | Lexeto
URL: https://www.lexeto.ro/taxe-vanzare-apartament-2026/
Rezumat: Vinzi un apartament de 80.000 EUR? Pregătește-te pentru taxe între 1.200 și 3.500 RON, doar din partea vânzătorului.
TL;DR — pe scurt
- Vânzătorul plătește impozit pe transfer de 1% (proprietate deținută peste 3 ani) sau 3% (sub 3 ani), conform Legii 227/2015, art. 111.
- La un apartament de 300.000 RON deținut 5 ani, totalul taxelor vânzătorului (impozit + notar + ANCPI) ajunge la aproximativ 7.500 RON.
- Nu există o scutire automată de impozit pentru proprietăți moștenite — calculul pornește de la data dobândirii prin succesiune.
- Dacă proprietatea are ipotecă activă, aceasta trebuie radiată înainte de vânzare; banca poate elibera documentele în 5–30 zile lucrătoare.
Vinzi un apartament de 80.000 EUR? Pregătește-te pentru taxe între 1.200 și 3.500 RON, doar din partea vânzătorului.
Mulți descoperă costurile abia la notar. Ca să nu fii luat prin surprindere, calculează tot dinainte:
Calculează taxele la vânzare →
 Ce plătește vânzătorul
 1\. Impozitul pe transferul proprietății
Stabilit prin Legea 227/2015, art. 111:
- 1% din prețul de vânzare dacă proprietatea e deținută de peste 3 ani
- 3% din prețul de vânzare dacă proprietatea e deținută de sub 3 ani
Impozitul se plătește la notar, înainte de semnarea actului. Notarul îl virează automat la ANAF.
 2\. Taxa ANCPI
Taxa pentru înscrierea în cartea funciară: de obicei 0,5% – 1% din valoarea declarată, minimum câteva sute de RON.
 3\. Onorariul notarial
Calculat conform grilei notariale, aproximativ 0,5% – 1,5% din valoarea tranzacției. Pentr

### Întrebări frecvente
Î: Cât e impozitul la vânzarea unui apartament în 2026?
R: 1% din prețul de vânzare dacă proprietatea e deținută peste 3 ani. 3% dacă e deținută sub 3 ani. Baza legală: Legea 227/2015, art. 111.

Î: Cine plătește taxa notarială la vânzare?
R: De regulă, cumpărătorul plătește onorariul notarial, dar este negociabil. La practică, adesea se împarte sau vânzătorul plătește impozitul, iar cumpărătorul onorariul.

Î: Sunt scutit de impozit dacă moștenesc și vând apartamentul?
R: Nu există o scutire automată pentru proprietățile moștenite. Impozitul (1% sau 3%) se aplică în funcție de cât timp ai deținut proprietatea din momentul dobândirii prin moștenire. Notarul calculează impozitul corect la tranzacție.

Î: Câte zile am să plătesc impozitul?
R: Impozitul se plătește la notar, la momentul semnării actului. Notarul îl colectează și îl virează la ANAF. Nu trebuie să faci nimic separat.

Î: Ce se întâmplă dacă declar un preț mai mic decât cel real?
R: ANAF poate contesta tranzacția și impozita la valoarea de piață dacă prețul declarat e semnificativ sub media zonei. Plus riscul penal pentru fals în declarații. Informații generale, nu consultanță juridică. Cifrele din acest articol sunt orientative — impozitele și taxele exacte variază în funcție de situația specifică a tranzacției. Consultă un notar sau avocat specializat în drept imobiliar înainte de semnare. Vinzi sau cumperi un imobil? Descarcă aplicația Lexeto — întreabă chatbot-ul sau găsește un avocat specializat în drept imobiliar din aplicație. Avocații afișați în aplicație plătesc pentru vizibilitate pe platformă pe baza specializării și locației.

--------------------------------------------------------------------------------

## Dreptul de Proprietate în România — Cum Te Protejezi de Expropriere și Abuzuri
URL: https://www.lexeto.ro/dreptul-de-proprietate-in-romania-cum-te-protejezi-de-expropriere-si-abuzuri/
Rezumat: Dreptul de proprietate în România — cum te protejezi de expropriere, abuzuri și vecini contestatori. Ghid juridic complet cu soluții practice.
TL;DR — pe scurt
- Dreptul de proprietate este garantat de art. 44 din Constituția României și de Protocolul nr. 1 la CEDO; conținutul său (usus, fructus, abusus) este definit de art. 555 din Codul civil.
- Exproprierea este posibilă numai pentru cauze de utilitate publică și cu dreaptă și prealabilă despăgubire (valoare de piață ANEVAR + daune), conform Legii nr. 33/1994; cuantumul poate fi contestat la tribunal în termen de 3 ani.
- Uzucapiunea extratabulară (art. 931 Cod civil) permite dobândirea proprietății prin posesie neîntreruptă de 10 ani; cea tabulară (art. 930 Cod civil) necesită doar 5 ani cu bună-credință.
- Intabularea în cartea funciară (ANCPI) are efect constitutiv — fără intabulare, dreptul nu este opozabil terților; un al doilea cumpărător de bună-credință care intabulează primul câștigă.
- Acțiunile posesorii (complângere, denunțiarea lucrării noi) au termen de 1 an; acțiunile în revendicare imobiliară sunt imprescriptibile.
Dreptul de proprietate este dreptul fundamental garantat de Constituția României (art. 44) și de Protocolul nr. 1 la CEDO — unul dintre cele mai complexe subiecte pe Lexeto, ecosistemul juridic AI cu 121.000+ întrebări procesate.
Proprietatea privată este garantată constituțional. Dar în practică, proprietarii se confruntă cu exproprierea forțată, vecinii contestatori, posesia perturbată și retrocedările blocate. Ce îți permite legea să f

### Întrebări frecvente
Î: Statul poate lua terenul meu pentru construcția unei autostrăzi?
R: Da, prin expropriere cu dreaptă și prealabilă despăgubire. Despăgubirea trebuie să reflecte valoarea de piață. Poți contesta valoarea propusă la tribunal.

Î: Am stat 15 ani pe un teren fără acte — este al meu?
R: Depinde de situația juridică a terenului. Dacă terenul este fără proprietar tabular înregistrat și ai posedat 10 ani în condițiile uzucapiunii, poți introduce o acțiune pentru intabulare. Consultă un avocat cu expertiză în drept imobiliar.

Î: Vecinul a mutat gardul și a luat 50 cm din terenul meu. Ce fac?
R: Sesizează Poliția pentru tulburarea de posesie și depune o acțiune posesorie la judecătorie în termen de 1 an de la data tulburării. Adună dovezi: fotografii, acte de proprietate, măsurători cadastrale.

Î: Pot pierde proprietatea dacă nu plătesc impozitul pe clădire?
R: Statul poate executa silit creanțele fiscale, inclusiv prin urmărirea imobilelor. Procedura este lungă și trebuie să existe un titlu executoriu. Nu poți pierde proprietatea fără hotărâre judecătorească. ──────────────────────────────────────── Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

--------------------------------------------------------------------------------

## Chirie Nedeclarată: Riscurile pentru Proprietar și Cum Pierde Chiriașul Protecția Legală
URL: https://www.lexeto.ro/chirie-nedeclarata-riscurile-pentru-proprietar-si-cum-pierde-chiriasul-protectia/
Rezumat: Chiria nedeclarată — ce riscuri au proprietarul și chiriașul? Amenzi ANAF, pierderea protecției legale și cum te regularizezi. Ghid complet.
TL;DR — pe scurt
- Chiria nedeclarată la ANAF constituie evaziune fiscală și poate atrage amenzi, dobânzi și impozit recalculat retroactiv pe 5 ani.
- Proprietarul datorează 10% impozit pe venitul net din chirie și trebuie să depună declarația D212 în 30 de zile de la încheierea contractului.
- Chiriașul fără contract înregistrat pierde dreptul la viză de flotant, înscrierea copiilor la școală și protecția legală la evacuare.
- Regularizarea costă mai puțin decât sancțiunile — impozitul de 10% din venitul net este redus față de riscul unei inspecții fiscale.
Chiria nedeclarată la ANAF constituie evaziune fiscală conform Codului Fiscal și expune proprietarul la amenzi și impozit retroactiv — una dintre cele mai frecvente întrebări pe Lexeto, ecosistemul juridic AI cu 121.000+ întrebări procesate.
Chiria la negru este o practică larg răspândită în România. Proprietarii evită impozitele, chiriașii acceptă din lipsă de alternative. Dar prețul acestei înțelegeri informale este plătit de ambele părți — adesea în cel mai nepotrivit moment.
 Situația Legală a Contractelor de Închiriere
Codul Civil, la art. 1777-1850, reglementează în detaliu contractul de locațiune. Legea nu impune forma scrisă ca o condiție de valabilitate — un contract verbal este, în principiu, valabil.
Problema apare în altă parte: înregistrarea fiscală.
 Obligația Fiscală a Proprietarului
Proprietarul care obține 

### Întrebări frecvente
Î: Poate ANAF să mă amendeze pentru chiria de acum 4 ani?
R: Da. Termenul de prescripție fiscală este de 5 ani de la data la care obligația fiscală trebuia declarată. ANAF poate reconstitui veniturile și emite decizii de impunere retroactiv.

Î: Un contract verbal este valabil legal?
R: Da, din punct de vedere civil. Dar este aproape imposibil de probat în instanță și nu permite înregistrarea reședinței sau alte formalități administrative.

Î: Dacă proprietarul refuză să înregistreze contractul, ce fac?
R: Poți înregistra tu însuți contractul la ANAF — legea îți permite. Adu o copie a contractului (scris sau verbal consfințit prin acord scris) și solicită înregistrarea. Dacă proprietarul nu cooperează, documentează situația și ia în calcul găsirea altei locuințe.

Î: Ce se întâmplă dacă proprietarul moare și nu există contract?
R: Moștenitorii pot contesta orice drept al tău asupra locuinței. Fără contract scris și înregistrat, ești în cea mai vulnerabilă poziție posibilă.

Î: Poate chiriașul să îl reclame pe proprietar la ANAF?
R: Da. Orice persoană poate depune o sesizare la ANAF. Sesizările anonime sunt, de regulă, procesate mai lent, dar o sesizare cu date concrete (sumele plătite, perioada) poate declanșa o inspecție fiscală. ──────────────────────────────────────── Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

--------------------------------------------------------------------------------

## Notarea posesiei în cartea funciară admisă în favoarea moștenitorilor – o soluție care poate schimbă practica în materia cadastrului și publicității imobiliare
URL: https://www.lexeto.ro/notarea-posesiei-in-cartea-funciara/
Rezumat: Notarea posesiei în cartea funciară — soluție inovatoare admisă în favoarea moștenitorilor. Cum poți înscrie posesia fără acte de proprietate.
TL;DR — pe scurt
- Posesia, ca stare de fapt, poate fi notată în cartea funciară chiar și atunci când există un titlu de proprietate emis — conform art. 41 alin. (8) lit. c) și art. 13 alin. (17) din Legea nr. 7/1996.
- BCPI Prahova a admis notarea posesiei în favoarea moștenitorilor unui proprietar tabular decedat, deschizând calea uniformizării practicii la nivelul ANCPI.
- Anterior, birourile de carte funciară notau posesia doar pentru terenuri fără titlu de proprietate sau neînscrise anterior — această interpretare restrictivă a fost depășită.
- Soluția asigură coerența între evidența cadastrală și realitatea juridică, contribuind la securitatea circuitului civil imobiliar.
O soluție obținută recent de echipa de avocați formată din  Av. Alin Panghios și Isabela Hagiu demonstrează că posesia, ca stare de fapt, poate fi notată în cartea funciară chiar și împotriva proprietarului tabular, reflectând corect realitatea juridică a terenului.
Printr-o soluție recentă, BCPI Prahova a admis notarea posesiei în cartea funciară în favoarea moștenitorilor unei persoane decedate, marcând o schimbare semnificativă în practica ANCPI și a birourilor de carte funciară. Cazul a vizat un teren înscris în cartea funciară în baza unui titlu de proprietate emis în baza legilor de retrocedare.
O astfel de soluție nu a mai fost admisă anterior, practica birourilor de carte funciară fiind în sensul

### Întrebări frecvente
Î: Ce este notarea posesiei în cartea funciară?
R: Notarea posesiei este înscrierea în cartea funciară a stării de fapt — adică a exercitării efective a posesiei asupra unui teren — independent de dreptul de proprietate tabular. Posesia este reglementată de art. 916–927 din Codul Civil ca o stare de fapt cu efecte juridice proprii, inclusiv posibilitatea uzucapiunii.

Î: Poate fi notată posesia dacă există deja un titlu de proprietate emis?
R: Da, în anumite situații. Conform art. 41 alin. (8) lit. c) și art. 13 alin. (17) din Legea nr. 7/1996, posesia poate fi notată și pentru imobile situate în foste zone cooperativizate, chiar dacă există un titlu de proprietate emis. Soluția BCPI Prahova analizată în acest articol validează această interpretare.

Î: Ce avantaj oferă notarea posesiei în cartea funciară?
R: Notarea posesiei asigură opozabilitate față de terți (erga omnes) și transparența circuitului civil. Permite moștenitorilor sau posesorilor legitimi să fie vizibili în evidența cadastrală, evitând situații în care cartea funciară reflectă un proprietar tabular decedat, iar posesia reală este exercitată de alte persoane.

Î: Ce documente sunt necesare pentru notarea posesiei în cartea funciară?
R: Procedura implică o documentație cadastrală întocmită pe baza situației de fapt a terenului și a actelor doveditoare ale posesiei (acte de moștenire, declarații, măsurători). Baza legală: art. 41 alin. (8) lit. c) din Legea nr. 7/1996, art. 119 din Ordinul ANCPI nr. 600/2023 și Decizia ICCJ nr. 58/03.10.2022. Practica birourilor teritoriale variază — soluțiile de genul celei din Prahova urmăresc uniformizarea la nivel național. CITEȘTE ȘI - Chiria la negru — riscuri pentru ambele părți - De ce ai nevoie de avocat la cumpărarea apartamentului - Cum te aperi de expropriere abuzivă - Contract fără ștampilă — e valabil? - Concediat pentru un post pe Facebook? - Ce verifici într-un contract B2B

--------------------------------------------------------------------------------

## Legea nr. 207/2025. A reușit Legea „Nordis” să responsabilizeze dezvoltatorii? - Analiză juridică extinsă
URL: https://www.lexeto.ro/legea-nordis-207-2025-analiza-juridica/
Rezumat: Legea Nordis (207/2025) — a reușit să protejeze cumpărătorii de apartamente? Analiză juridică: garanții, cont escrow și obligații dezvoltatori.
TL;DR — pe scurt
- Legea nr. 207/2025 (Legea Nordis) introduce obligații noi pentru dezvoltatorii imobiliari: preapartamentarea, înscrierea promisiunii în cartea funciară provizorie și cheltuirea avansului condiționată de stadii de execuție.
- Avansul nu este limitat ca sumă, dar trebuie depus într-un cont bancar distinct și poate fi cheltuit doar după finalizarea etapelor de construcție (la roșu 25%, la instalații 20% din preț).
- Convenția de rezervare devine un contract distinct, reglementat, cu durată maximă de 60 de zile și obligație de restituire integrală dacă promisiunea nu se încheie din vina dezvoltatorului.
- Deși măsurile sunt benefice pentru protecția cumpărătorilor, tehnica legislativă deficitară și lipsa normelor tehnice pentru preapartamentare pot complica aplicarea în practică și pot crește prețurile locuințelor.
A reușit Legea „Nordis” să responsabilizeze dezvoltatorii?
Articol de: Av. Alin Panghios
Deși dezbaterea juridică are relevanța sa, analiza directă a textului de lege rămâne cea mai transparentă și riguroasă metodă de verificare a opiniilor juridice. În acest sens, prezentul demers urmărește identificarea principalelor măsuri adoptate prin Legea nr. 207/2025, evidențierea scopului acestora, a lipsurilor existente și a posibilelor soluții desprinse prin interpretare extensivă sau prin analogie a legii.
O interpretare juridică coerentă presupune, în mod 

### Întrebări frecvente
Î: Ce este preapartamentarea și de ce e obligatorie prin Legea 207/2025?
R: Preapartamentarea este operațiunea prin care unitățile locative dintr-un condominiu viitor sunt individualizate și înscrise provizoriu în cartea funciară înainte de finalizarea construcției. Legea o impune ca o condiție prealabilă încheierii oricărei promisiuni de vânzare-cumpărare — fără preapartamentare, promisiunea nu poate fi valabil încheiată și notată în cartea funciară.

Î: Ce se întâmplă cu banii dați ca avans dacă dezvoltatorul intră în insolvență?
R: Avansul trebuie depus de dezvoltator într-un cont bancar distinct, separat de celelalte conturi ale societății. Această separare urmărește să limiteze expunerea cumpărătorului, dar nu garantează recuperarea integrală în procedura de insolvență. Riscul investițional rămâne prezent după atingerea etapei de instalații, moment de la care legea nu mai reglementează utilizarea restului de avans.

Î: Convenția de rezervare obligă dezvoltatorul să vândă?
R: Nu. Convenția de rezervare creează doar obligația dezvoltatorului de a nu înstrăina unitatea unui terț pe perioada rezervării (maximum 60 de zile). Dacă promisiunea de vânzare-cumpărare nu se încheie ulterior din culpa exclusivă a dezvoltatorului, acesta restituie integral sumele primite în termen de 30 de zile, fără alte sancțiuni contractuale.

Î: Legea 207/2025 se aplică și cumpărătorilor persoane juridice?
R: Da. Deși scopul declarat al legii este protecția consumatorilor, textul adoptate nu face distincție între promitenții-cumpărători persoane fizice și persoane juridice. Aceasta înseamnă că aceleași cerințe (preapartamentare, formă autentică, cont distinct pentru avans) se aplică indiferent de natura juridică a cumpărătorului. CITEȘTE ȘI - De ce ai nevoie de avocat la cumpărarea apartamentului - Cum obții avocat gratuit de la stat - Când și cum invoci nulitatea absolută - Cum notezi posesia în cartea funciară - Condițiile pe care trebuie să le îndeplinească… - SAL și SOL — obligația ta ca magazin online

--------------------------------------------------------------------------------

## De ce este necesară consultanța juridică și tehnică la achiziția unui apartament?
URL: https://www.lexeto.ro/consultanta-juridica-achizitie-apartament/
Rezumat: De ce ai nevoie de avocat la cumpărarea unui apartament? Verificarea actelor, riscuri ascunse și cum te protejezi juridic. Caz real din practică.
TL;DR — pe scurt
- Verificarea juridică și tehnică a unui apartament înainte de cumpărare (due diligence) poate scoate la iveală riscuri care nu apar în documentele solicitate de notar.
- Un caz din zona Floreasca: documentația părea în regulă, dar vizita în șantier a descoperit lipsa documentelor de execuție, parcare subterană fără aviz ISU și spații comune rămase în proprietatea dezvoltatorului.
- Niciunul dintre actori (dezvoltator, proiectant, constructor, primărie) nu își asumă automat răspunderea pentru defecte — cumpărătorul trebuie să se informeze înainte de semnare.
- Riscurile identificate nu blochează neapărat achiziția, dar trebuie cunoscute și asumate în cunoștință de cauză, nu descoperite ulterior.
Vom încerca să răspundem la această întrebare, povestindu-vă o situație pe care am întâlnit-o chiar săptămâna aceasta și de care clienții nu sunt conștienți, în ciuda avertismentelor tuturor, chiar și a mediatizării cazului Nordis.
Articol de: Av. Alin Panghios
În concret, ni s-a solicitat asistența în procedura de achiziție a unui apartament situat într-un bloc nou de locuințe din zona Floreasca.
Detaliem, mai jos, etapele procedurii de due diligence pe care le-am parcurs în acest caz.
N.n.: Due Diligence – este un neologism utilizat pentru a descrie procesul de colectare a documentelor și informațiilor relevante, înainte de a lua o decizie importantă (înaintea încheie

### Întrebări frecvente
Î: Ce înseamnă due diligence la cumpărarea unui apartament?
R: Due diligence este procesul de verificare a documentelor și a stării reale a imobilului înainte de semnarea contractului. Cuprinde analiza situației juridice din cartea funciară, verificarea autorizațiilor de construire, a documentelor tehnice de execuție și, obligatoriu, o vizită în șantier sau la proprietate pentru inspecție directă.

Î: Ce documente trebuie verificate înainte de cumpărarea unui apartament nou?
R: Documentele esențiale includ: autorizația de construire vizată spre neschimbare, documentația D.T.A.C. (proiect tehnic), situația financiară și juridică a dezvoltatorului (dosare pe rol, profit declarat), extrasul de carte funciară și, dacă există, avizele ISU. Lipsa documentelor de execuție (parte din cartea tehnică a clădirii) este un semnal de alarmă major.

Î: Parcarea subterană fără aviz ISU este o problemă reală la achiziție?
R: Da. Parcările subterane fără autorizație ISU funcționează nelegal. În cazul unui incident (incendiu, inundație), ISU poate bloca accesul și obliga asociația de proprietari să obțină autorizațiile pe cheltuiala proprie — costuri care pot depăși 100.000 EUR. Cumpărătorul care nu verifică această situație la achiziție poate deveni co-plătitor al acestor costuri prin cotele de întreținere.

Î: Pot cumpăra un apartament chiar dacă există riscuri identificate?
R: Da, dacă riscurile sunt identificate, cuantificate și asumate în mod conștient. Diferența față de a nu ști este esențială: un cumpărător informat poate negocia prețul, poate solicita garanții suplimentare sau poate decide că riscul nu se justifică. Riscul necunoscut nu poate fi asumat — devine o problemă după semnare. CITEȘTE ȘI - Cum notezi posesia în cartea funciară - Cum te aperi de expropriere abuzivă - Cum obții avocat gratuit de la stat - Chiria la negru — riscuri pentru ambele părți - Când și cum invoci nulitatea absolută - Condițiile pe care trebuie să le îndeplinească…

--------------------------------------------------------------------------------

## Tokenul și investițiile imobiliare. O perspectivă asupra viitorului pieței
URL: https://www.lexeto.ro/tokenul-investitii-imobiliare-viitorul-pietei/
Rezumat: Am fost încântat să particip la dezbaterea de luni seara privind tokenizarea activelor imobiliare – o temă care deschide o nouă eră în modul în care...
TL;DR — pe scurt
- Tokenizarea imobiliară este procesul de conversie digitală a unui drept asupra unui activ real, care poate lua forma unui security token (instrument de investiție), utility token (acces la servicii) sau NFT (activ digital unic).
- În cadrul juridic românesc actual, tokenizarea directă a proprietății imobiliare nu este posibilă — blocajul principal este absența autentificării electronice notariale la distanță pentru actele de transfer al proprietății.
- REIT-urile românești sunt în curs de reglementare (PL-x nr. 433/2024) și ar putea deveni o cale instituțională de acces la investiții imobiliare fracționate.
- Dubai a pilotat tokenizarea fracționată a proprietăților din Burj Khalifa, integrată în sistemul oficial de evidență imobiliară — un model de referință pentru viitoarea reglementare europeană.
Am fost încântat să particip la dezbaterea de luni seara privind tokenizarea activelor imobiliare – o temă care deschide o nouă eră în modul în care privim investițiile și proprietatea.
Întrucât nu am reușit să epuizăm toate temele, voi expune în continuare esențialul despre subiectele abordate:
Nevoia naturală de investiție
Tot mai multe inițiative financiare promovează ideea că „dacă banii nu lucrează pentru tine, lucrează împotriva ta”. Este expresia unei noi realități economice: capitalul tinde să circule tot mai rapid, prin instrumente moderne, digitale.
Având

### Întrebări frecvente
Î: Ce este un security token imobiliar?
R: Un security token (ST) este un instrument financiar digital care reprezintă un drept de investiție — echivalent digital al unei acțiuni sau obligațiuni — asupra unui activ real (de exemplu, o clădire sau un fond de investiții imobiliare). Deținătorul nu dobândește direct proprietatea imobiliară, ci o participație la randamentele generate de acel activ.

Î: Tokenizarea imobiliară este legală în România?
R: Parțial. Tokenizarea drepturilor de creanță, a participațiilor în SPV-uri sau a unităților de fond imobiliar este posibilă în cadrul legal actual. Transferul direct al dreptului de proprietate imobiliară prin token nu este posibil deocamdată, deoarece actele de proprietate imobiliară necesită autentificare notarială — procedură care nu poate fi realizată electronic la distanță în România.

Î: Ce sunt REIT-urile și cum funcționează în România?
R: REIT (Real Estate Investment Trust) este un fond de investiții imobiliare care colectează capital de la investitori, achiziționează proprietăți generatoare de venituri și distribuie obligatoriu o parte din profit. Proiectul PL-x nr. 433/2024 urmărește reglementarea REIT-urilor românești cu obligativitatea distribuirii profitului, grad de îndatorare de până la 65% și tranzacționare pe piața bursieră reglementată.

Î: Care este diferența dintre un token și o parte socială dintr-un SPV imobiliar?
R: O parte socială dintr-un SPV (Special Purpose Vehicle) imobiliar conferă drepturi similare unui token de investiție, dar se transferă prin acte autentificate și este înregistrată la Registrul Comerțului. Tokenul urmărește să digitalizeze și să simplifice acest transfer, eliminând intermediarii și reducând costurile de tranzacționare — însă legătura cu sistemul de publicitate imobiliară rămâne principala provocare nerezolvată. CITEȘTE ȘI - Cum notezi posesia în cartea funciară - Cum te aperi de expropriere abuzivă - Chiria la negru — riscuri pentru ambele părți - De ce ai nevoie de avocat la cumpărarea apartamentului - Model European Union 2026 Iași - Ce pățești dacă câinele tău mușcă pe cineva

================================================================================
Sursă: https://www.lexeto.ro