Executarea silită imobiliară: licitația și ce poți face până la ea

Vânzarea la licitație a locuinței e ultima etapă a unei proceduri lungi, iar fiecare pas al ei are termene care se pot verifica. Cele mai multe anulări nu vin din discuții despre datorie, ci din formalități nerespectate.

Cum se ajunge la licitație

Cererea de urmărire se depune la executorul din circumscripția curții de apel în raza căreia se află imobilul, inclusiv când se urmărește un imobil ipotecat care aparține altei persoane (art. 818).

Notarea urmăririi în cartea funciară. După notare, drepturile reale și orice alte drepturi înscrise ulterior nu pot fi opuse creditorului urmăritor și adjudecatarului, în afara cazurilor prevăzute de lege (art. 826).

Evaluarea. Executorul stabilește de îndată, prin încheiere, valoarea de circulație a imobilului, raportată la prețul mediu de piață din localitate, și o comunică părților. Tot el cere biroului de cadastru și publicitate imobiliară drepturile reale și sarcinile care grevează imobilul (art. 835).

Punerea în vânzare. În 5 zile de la stabilirea prețului, executorul fixează termenul vânzării, între 20 și 40 de zile de la afișarea publicației (art. 837).

Publicitatea. Publicațiile de vânzare cuprind datele organului de executare, numărul dosarului, părțile, titlul executoriu, identificarea imobilului, prețul și condițiile de participare (art. 838).

Ți s-a notat urmărirea pe imobil și nu știi ce mai poți face? Descrie situația în aplicația Lexeto și primești gratuit informații despre cadrul aplicabil.

Ce poți face până la licitație

1. Plătești integral. Executarea încetează dacă s-a realizat integral obligația din titlu, s-au achitat cheltuielile de executare și celelalte sume datorate (art. 702 pct. 1).

2. Contești actele de executare. Termenul e de 15 zile de la data la care ai luat cunoștință de actul contestat (art. 714). Verifică în special: comunicarea încheierii de încuviințare și a somației (art. 666), evaluarea și încheierea prin care s-a stabilit prețul (art. 835), respectarea termenelor de publicitate (art. 837-838).

3. Ceri suspendarea executării. Pentru motive temeinice, cu cauțiune calculată la valoarea contestației: 10% până la 10.000 lei, 1.000 lei plus 5% peste 10.000 lei, 5.500 lei plus 1% peste 100.000 lei, 14.500 lei plus 0,1% peste 1.000.000 lei (art. 718).

4. Ceri restrângerea executării. Dacă se urmăresc simultan mai multe bunuri, a căror valoare e vădit excesivă în raport cu creanța, instanța poate restrânge executarea la anumite bunuri, suspendând-o pentru celelalte (art. 701).

5. Invoci limita pentru creanțe mici. Pentru titluri privind creanțe care nu depășesc 10.000 lei, vânzarea imobilului se poate face numai dacă nu ai alte bunuri urmăribile sau dacă acestea nu pot fi valorificate (art. 812 alin. 5).

6. Verifici prescripția. Dreptul de a obține executarea se prescrie în 3 ani, iar în materia drepturilor reale în 10 ani (art. 705), dar se invocă (art. 706). Vezi ghidul despre prescripția executării.

Ziua licitației

Garanția de participare. Cei care vor să cumpere depun, până la termenul stabilit, o garanție de 10% din prețul de începere a licitației pentru acel termen; dovada consemnării se atașează ofertei. Creditorii urmăritori sau intervenienți nu depun garanție (art. 843).

Amânarea. Executorul amână vânzarea, din oficiu sau la cerere, dacă nu au fost respectate termenele de înștiințare a debitorului ori a terțului dobânditor sau formalitățile de publicitate. Noul termen nu poate fi mai lung de 20 de zile de la data fixată pentru prima vânzare, iar formalitățile încălcate se refac (art. 844).

Desfășurarea. Vânzarea se face public și începe prin citirea publicației de vânzare și a ofertelor primite până la acea dată. Licitația se ține separat pentru fiecare imobil (art. 845).

Procesul-verbal de licitație consemnează locul, data și ora, participanții și sumele oferite, adjudecatarul și celelalte mențiuni prevăzute de lege (art. 846).

După adjudecare

Prețul. Adjudecatarul depune prețul la dispoziția executorului în cel mult 30 de zile de la data vânzării, ținându-se seama de garanția depusă în contul prețului. Când adjudecatar e un creditor, își poate compensa creanța, cu obligația de a depune diferența (art. 848).

Actul de adjudecare. După plata integrală a prețului sau a avansului prevăzut de lege, executorul întocmește actul de adjudecare (art. 852). Un exemplar se predă adjudecatarului spre a-i servi ca titlu de proprietate, iar altul se comunică din oficiu biroului de cadastru pentru înscrierea provizorie în cartea funciară (art. 853).

Proprietatea. Prin adjudecare, adjudecatarul devine proprietar; de la acea dată are dreptul la fructe și venituri, datorează dobânzile până la plata integrală și suportă sarcinile imobilului. Prin intabulare dobândește dreptul de a dispune de imobil (art. 856).

Contractele existente. Locațiunea și celelalte acte juridice privitoare la imobilul adjudecat rămân în ființă sau încetează, potrivit legii (art. 858).

Erori frecvente

„Vând eu, mai repede și mai bine." Se poate, dar numai cu acordul creditorului și în condițiile procedurii. Discută cu executorul înainte de a semna orice.

„Prețul e prea mic, contest după licitație." Evaluarea și prețul se contestă înainte, în termenele legale.

„Nu m-au anunțat, dar a avut loc licitația." Nerespectarea înștiințării sau a publicității e motiv de amânare și, după caz, de anulare. Verifică actele din dosar.

„Stau în casă, deci nu mi-o pot lua." Faptul că locuiești acolo nu împiedică vânzarea.

„Ipoteca e la altă bancă, nu mă privește." Urmărirea poate viza imobilul ipotecat, chiar dacă aparține altei persoane decât debitorul (art. 818).

Temei legal

• Codul de procedură civilă — art. 666 (comunicarea încheierii și a somației), art. 701 (restrângerea executării), art. 702 (cazurile de încetare), art. 705-706 (prescripția executării), art. 714 (termenul de 15 zile), art. 718 (suspendarea și cauțiunea), art. 812-813 (obiectul urmăririi imobiliare), art. 818 (competența), art. 826 (inopozabilitatea drepturilor înscrise după notare), art. 835 (evaluarea), art. 837 (punerea în vânzare), art. 838 (publicitatea vânzării), art. 843 (garanția de participare), art. 844 (amânarea licitației), art. 845-846 (efectuarea licitației și procesul-verbal), art. 848 (depunerea prețului), art. 852-853 (actul de adjudecare și înscrierea), art. 856 (transmiterea proprietății), art. 858 (soarta contractelor)

Termenele și procentele se verifică în forma în vigoare a Codului de procedură civilă.

Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

Informează-te și vezi avocați gratuit. Descarcă aplicația Lexeto.