Impozitul pe locuință: cum se calculează și ce scutiri există

Impozitul pe clădiri este obligația fiscală anuală datorată de proprietarul unei clădiri către bugetul local al comunei, orașului sau municipiului în care aceasta se află. Este reglementat de Codul fiscal, în titlul privind impozitele și taxele locale.

Spre deosebire de impozitele naționale, aici consiliul local stabilește cotele concrete, în limitele legale. Consecința: același tip de imobil poate produce impozite diferite în localități diferite.

Articolul de față explică cine datorează, cum se calculează, ce scutiri există și ce obligații de declarare ai.

Cine datorează

Proprietarul clădirii, la data de referință prevăzută de Codul fiscal — situația din evidențe la începutul anului fiscal determină obligația pentru acel an.

Reguli pentru situații particulare:

Coproprietate — fiecare coproprietar datorează impozit proporțional cu cota deținută. Dacă cotele nu sunt determinate, se aplică regula prevăzută de Codul fiscal.

Vânzare în cursul anului — impozitul se recalculează, iar obligațiile se stabilesc potrivit regulilor din Codul fiscal, în raport cu data dobândirii și cea a înstrăinării.

Moștenire — obligația trece la moștenitori, iar rolul fiscal se actualizează după eliberarea certificatului de moștenitor. Vezi ghidul despre succesiunea la notar.

Clădiri concesionate, închiriate, date în administrare sau folosință — Codul fiscal prevede cine datorează în aceste situații.

Cele trei categorii de clădiri

Distincția care determină cota și, implicit, suma.

Clădire rezidențială — utilizată pentru locuit. Cota se aplică asupra valorii impozabile, în limitele prevăzute de Codul fiscal.

Clădire nerezidențială — utilizată pentru activități economice, birouri, comerț, producție. Cotele sunt mai mari decât la cele rezidențiale.

Clădire cu destinație mixtă — parțial locuit, parțial folosită pentru activitate economică. Codul fiscal prevede modul de determinare a impozitului, în funcție de suprafețele afectate fiecărei destinații și de posibilitatea delimitării lor.

Un aspect care produce surprize: declararea unui sediu social sau a unui punct de lucru la adresa locuinței poate schimba încadrarea, cu efect asupra impozitului. Codul fiscal prevede însă și situația în care activitatea nu se desfășoară efectiv la acea adresă, cu regulile aferente.

Verifică încadrarea la direcția de taxe și impozite înainte de a declara un sediu la domiciliu.

Cum se calculează

Mecanismul are trei etape.

1. Valoarea impozabilă. Se determină potrivit Codului fiscal, pornind de la suprafața construită desfășurată și de la valorile pe metru pătrat prevăzute în lege, diferențiate după tipul clădirii și materialele de construcție — cu sau fără instalații de apă, canalizare, electrice, încălzire.

2. Ajustările. Valoarea impozabilă se ajustează cu:

• coeficientul de corecție în funcție de rangul localității și de zona din cadrul acesteia;
• reducerea pentru vechime, potrivit Codului fiscal, în funcție de anul terminării construcției;
• majorarea pentru suprafețele care depășesc pragurile prevăzute, în condițiile legii.

3. Cota. Se aplică asupra valorii impozabile ajustate. Consiliul local o stabilește prin hotărâre, în limitele prevăzute de Codul fiscal.

Pentru clădirile nerezidențiale, Codul fiscal prevede reguli proprii de determinare a valorii — raportare de evaluare, valoare din acte, valoare din lucrări de construire, după caz — cu consecințe asupra obligației de a depune raport de evaluare periodic.

De ce nu găsești cifre aici. Valorile pe metru pătrat, cotele și coeficienții au fost modificați prin acte normative succesive, iar cotele concrete se stabilesc local. Verifică hotărârea consiliului local din localitatea ta pentru anul în curs.

Nu ești sigur cum ți se încadrează imobilul sau ce scutiri poți cere? Descrie situația în aplicația Lexeto și primești gratuit informații despre cadrul aplicabil.

Obligațiile de declarare

Element ignorat frecvent, cu consecințe contravenționale.

Dobândirea unei clădiri — se declară la organul fiscal local în termenul prevăzut de Codul fiscal de la data dobândirii.

Înstrăinarea — se declară, iar impozitul se recalculează.

Modificări asupra clădirii — extinderi, îmbunătățiri, demolări parțiale, schimbarea destinației. Se declară în termenul prevăzut.

Schimbarea destinației din rezidențială în nerezidențială sau invers — obligație distinctă de declarare.

Nedepunerea declarațiilor în termen constituie contravenție, sancționată potrivit Codului fiscal.

Termenele de plată și bonificația

Codul fiscal prevede plata impozitului în două rate egale, la termenele stabilite de lege.

Bonificația — pentru plata integrală a impozitului până la primul termen, consiliul local poate acorda o bonificație, în limita prevăzută de Codul fiscal.

Practic: plata integrală la începutul anului reduce suma datorată. Este cea mai simplă economie disponibilă și, în multe localități, subutilizată.

Neplata la termen atrage accesorii, potrivit Codului de procedură fiscală, iar în timp executare silită. Vezi ghidul despre amenzile neplătite pentru mecanismul executării fiscale, care este același.

Scutirile și reducerile

Codul fiscal prevede două categorii.

Scutiri de drept, care operează în temeiul legii pentru anumite categorii de clădiri și de persoane — între care clădirile aflate în proprietatea publică sau privată a statului în condițiile prevăzute, clădirile clasate ca monumente istorice în condițiile legii, clădirile utilizate pentru activități social-umanitare, precum și scutiri pentru anumite categorii de persoane prevăzute expres.

Scutiri și reduceri facultative, pe care consiliul local le poate acorda prin hotărâre, pentru categoriile prevăzute de Codul fiscal — între care persoanele cu venituri reduse, clădirile afectate de calamități, clădirile reabilitate termic în condițiile prevăzute.

Regula esențială: scutirile se cer. Depune cererea cu documentele justificative la direcția de taxe și impozite. Nu se acordă automat, chiar dacă îndeplinești condițiile.

Verifică hotărârea consiliului local — categoriile de reduceri facultative diferă semnificativ de la o localitate la alta.

Impozitul pe teren

Distinct de cel pe clădiri, dar cu aceeași logică: se stabilește în funcție de suprafață, de rangul localității și de zona în cadrul acesteia, precum și de categoria de folosință, potrivit Codului fiscal.

Se declară și se plătește în aceleași condiții.

Certificatul de atestare fiscală

Documentul care atestă că obligațiile fiscale locale sunt achitate la zi.

Este obligatoriu la înstrăinare — fără el, notarul nu poate autentifica actul de vânzare. Vezi ghidul despre verificările la cumpărarea unui apartament.

Se eliberează de organul fiscal local, la cerere, în termenul prevăzut de lege.

Consecința practică: dacă intenționezi să vinzi, verifică din timp situația debitelor. Restanțele descoperite cu o zi înainte de autentificare amână tranzacția.

Temei legal

• Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), titlul privind impozitele și taxele locale — impozitul pe clădiri, persoanele care datorează, clădirile rezidențiale, nerezidențiale și cu destinație mixtă, valoarea impozabilă și ajustările pentru rang, zonă și vechime, cotele și competența consiliului local, impozitul pe teren, obligațiile de declarare, termenele de plată și bonificația, scutirile de drept și cele facultative, sancțiunile contravenționale
• Codul de procedură fiscală (Legea nr. 207/2015) — certificatul de atestare fiscală, accesoriile pentru neplată, executarea silită a creanțelor bugetare
• Hotărârile consiliilor locale — cotele concrete, bonificația, scutirile și reducerile facultative
• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare — evidența proprietății

Cotele, valorile și scutirile se actualizează anual — verifică hotărârea consiliului local din localitatea ta.

Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

Informează-te și vezi avocați gratuit. Descarcă aplicația Lexeto.