Cumpărarea unui apartament: verificările juridice obligatorii

Cumpărarea unui apartament este, pentru majoritatea oamenilor, cea mai mare tranzacție din viață. Verificările juridice care o preced costă puțin și previn probleme care se rezolvă apoi în ani de proces.

Notarul verifică o parte dintre ele, dar nu pe toate — o parte țin de diligența cumpărătorului. Articolul de față le parcurge pe toate, în ordinea în care trebuie făcute.

1. Extrasul de carte funciară

Documentul central. Se obține de notar, în forma pentru autentificare, și blochează cartea funciară pe durata prevăzută de lege, împiedicând înscrierea altor acte în acest interval.

Ce citești în el:

Partea I — descrierea imobilului: număr cadastral, suprafață, adresă, componență. Verifică dacă suprafața corespunde realității și actelor.

Partea a II-a — proprietarul și actul în baza căruia a dobândit. Verifică dacă vânzătorul este cel înscris.

Partea a III-a — sarcinile: ipoteci, privilegii, servituți, dreptul de abitație, sechestre, interdicții de înstrăinare, notări de litigiu.

Semnale care cer lămurire înainte de orice avans: ipotecă neradiată, notare de litigiu, sechestru, interdicție de înstrăinare, dobândire foarte recentă printr-un act neobișnuit.

2. Certificatul de atestare fiscală

Se eliberează de organul fiscal local și atestă că impozitele și taxele locale pentru imobil sunt achitate la zi.

Este obligatoriu — fără el, notarul nu poate autentifica actul. Se obține de vânzător, dar verifică din timp că nu există restanțe care să întârzie procedura.

3. Documentația cadastrală

Imobilul trebuie să fie înscris în cartea funciară, cu documentație cadastrală care să corespundă situației reale.

Ce verifici: suprafața din acte față de cea reală, existența unor modificări neînscrise — compartimentări, balcon închis, mansardare —, corespondența dintre planul cadastral și realitate.

Modificările structurale neautorizate și neînscrise devin problema ta după cumpărare.

4. Regimul matrimonial al vânzătorului

Verificare frecvent omisă, cu consecințe grave.

Dacă imobilul este bun comun, înstrăinarea cere acordul ambilor soți, chiar dacă în cartea funciară figurează unul singur. Un act încheiat fără acordul celuilalt soț poate fi anulat.

Ce verifici: starea civilă a vânzătorului la data dobândirii imobilului, regimul matrimonial ales — comunitate legală, separație de bunuri, comunitate convențională — și, dacă e cazul, convenția matrimonială.

Notarul interoghează registrele naționale notariale, între care cel privind regimurile matrimoniale.

Nu ești sigur ce trebuie verificat în situația concretă? Descrie-o în aplicația Lexeto și primești gratuit informații despre cadrul aplicabil.

5. Sarcinile: ipoteca și celelalte

Ipoteca se transmite odată cu imobilul. Cumpărătorul primește bunul grevat, iar creditorul ipotecar îl poate urmări indiferent cine îl deține.

Cum se rezolvă în practică: stingerea creditului și radierea ipotecii se coordonează cu momentul plății prețului, prin mecanisme convenite între părți și bancă. Nu accepta o promisiune de radiere ulterioară fără garanții.

Dreptul de abitație al soțului supraviețuitor, recunoscut de Codul civil în condițiile legii, afectează folosința. Verifică-l la imobilele provenite din moștenire.

Servituțile — de trecere, de vedere, de utilități. Nu împiedică vânzarea, dar trebuie cunoscute.

Notarea litigiului — semn că imobilul este obiectul unui proces. Oprește-te și lămurește situația.

6. Proveniența imobilului

Sursa dreptului vânzătorului determină riscurile specifice.

Cumpărat — verifică actul anterior și dacă prețul a fost achitat integral; un privilegiu al vânzătorului neradiat este o sarcină.

Moștenit — verifică certificatul de moștenitor și dacă toți moștenitorii au fost cuprinși. Un moștenitor omis poate cere anularea certificatului. Vezi ghidul despre certificatul de moștenitor.

Dobândit prin donație — atenție la posibila reducțiune, dacă donația a încălcat rezerva succesorală. Vezi ghidul despre moștenitorii rezervatari.

Retrocedat — verifică actele de reconstituire și eventualele litigii.

Adjudecat la licitație — verifică dacă executarea a fost contestată și dacă sarcinile s-au stins efectiv.

Construit recent — autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, înscrierea construcției în cartea funciară.

7. Situația de fapt a imobilului

Dincolo de acte:

Cine locuiește efectiv. Un chiriaș cu contract înregistrat poate avea drepturi opozabile. Verifică existența unui contract de închiriere și data lui.

Datoriile la asociația de proprietari. Solicită adeverința. Nu împiedică autentificarea, dar previne o negociere neplăcută ulterioară.

Starea tehnică — expertiza tehnică pentru risc seismic, dacă imobilul este vechi. Încadrarea într-o clasă de risc are consecințe asupra valorii și, în anumite condiții, obligații de informare.

Certificatul de performanță energetică, obligatoriu la înstrăinare.

Regimul urbanistic, dacă intenționezi modificări — certificat de urbanism.

8. Antecontractul: unde se fixează totul

Majoritatea problemelor apar pentru că se semnează un antecontract prea simplu, cu termen prea scurt.

Ce trebuie prevăzut:

1. prețul și modalitatea de plată;
2. termenul de autentificare, realist, care ține cont de etapele necesare — radiere de ipotecă, cadastru, obținerea documentelor;
3. condițiile suspensive — obținerea creditului, radierea sarcinilor, finalizarea documentației;
4. regimul avansului — arvună confirmatorie sau penalizatoare, cu efectele prevăzute de Codul civil, ori simplu avans;
5. repartizarea costurilor — onorariu notarial, intabulare, impozit;
6. declarațiile vânzătorului privind inexistența altor sarcini, litigii sau persoane cu drepturi asupra imobilului;
7. consecințele neexecutării, inclusiv posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, în condițiile legii.

Diferența dintre „avans" și „arvună" nu e semantică: regimul juridic al arvunei, prevăzut de Codul civil, produce efecte distincte în caz de neexecutare.

9. Costurile

Cumpărătorul suportă, de regulă: onorariul notarial pentru autentificare, tariful de înscriere în cartea funciară, costurile accesorii ale actului.

Vânzătorul suportă, de regulă: impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare, documentația cadastrală dacă lipsește, certificatul energetic.

Repartizarea se negociază și se trece în antecontract. Structura completă e în ghidul despre taxele la vânzarea unui apartament.

Ordinea corectă

1. Selectezi imobilul și negociezi prețul.
2. Ceri extrasul de carte funciară — înainte de orice plată.
3. Verifici sarcinile, proveniența, regimul matrimonial.
4. Ceri adeverința asociației și certificatul energetic.
5. Semnezi antecontractul, cu termene realiste și condiții suspensive.
6. Se obțin certificatul de atestare fiscală și se radiază sarcinile.
7. Autentificarea la notar.
8. Înscrierea dreptului tău în cartea funciară — pasul final, fără de care nu ești protejat.

Pasul 8 nu e formalitate. În sistemul actual de publicitate imobiliară, înscrierea are, în condițiile legii, efect constitutiv. Vezi ghidul despre dreptul de proprietate.

Temei legal

• Codul civil (Legea nr. 287/2009) — contractul de vânzare și forma autentică pentru imobile, antecontractul, arvuna, garanția contra evicțiunii și pentru vicii, regimurile matrimoniale și înstrăinarea bunurilor comune, dreptul de abitație al soțului supraviețuitor, ipoteca, servituțile, reducțiunea liberalităților excesive
• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare — extrasul de carte funciară pentru autentificare, efectul înscrierii, notarea litigiului, radierea sarcinilor
• Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale — autentificarea actelor, interogarea registrelor naționale notariale
• Codul de procedură fiscală (Legea nr. 207/2015) — certificatul de atestare fiscală
• Codul fiscal (Legea nr. 227/2015) — impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare
• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții — autorizația și recepția
• Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor
• Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari

Acest articol are caracter informativ și nu constituie îndrumare pentru o situație concretă.

Descarcă aplicația Lexeto gratuit.

Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

Informează-te și vezi avocați gratuit. Descarcă aplicația Lexeto.