Taxe la vânzarea unui apartament în 2026: cine plătește ce

Vânzarea unui apartament sau a unei case generează trei categorii de costuri: impozitul datorat statului pentru venitul obținut din transfer, costurile actului notarial și tarifele de înscriere în cartea funciară. Cadrul fiscal se află în Codul fiscal, iar cel notarial în legislația privind activitatea notarială și în cartea funciară.

Articolul de față explică cine plătește fiecare cost, cum se calculează impozitul, ce excepții există și ce trebuie verificat înainte de semnare, ca să nu apară surprize la notariat.

Cine plătește ce: practica pieței

Legea nu impune, în toate cazurile, cine suportă costurile. Practica s-a stabilizat însă astfel:

Repartizarea se poate negocia și se trece în antecontract. Important: discutați asta înainte de a semna antecontractul, nu în ziua autentificării.

Impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare

Este cel mai important cost pentru vânzător și cel mai des înțeles greșit.

Mecanismul

Codul fiscal stabilește un impozit datorat de persoanele fizice care transferă dreptul de proprietate asupra construcțiilor și terenurilor. Elementele care determină suma:

Baza de calcul — valoarea tranzacției, cu o corecție importantă: dacă valoarea declarată este inferioară valorii minime stabilite prin studiile de piață ale camerelor notarilor publici, se ia în calcul această valoare minimă. Practic, nu se poate reduce impozitul prin declararea unui preț artificial mic.

Pragul neimpozabil — Codul fiscal prevede o sumă care nu se impozitează, scăzută din valoarea tranzacției înainte de aplicarea cotei.

Cota — diferă în funcție de perioada de deținere a imobilului. Deținerea peste un anumit număr de ani atrage o cotă mai mică. Este mecanismul prin care legislația descurajează tranzacțiile speculative pe termen scurt.

Momentul plății — impozitul se calculează și se reține de notar la autentificarea actului, apoi se virează la buget. Vânzătorul nu are de depus nicio declarație separată pentru acest impozit.

De ce nu găsești cota și pragul în acest articol

Cotele și pragul neimpozabil au fost modificate prin acte normative succesive, uneori în cursul aceluiași an. O cifră depășită într-un text despre impozite duce la bugetare greșită a unei tranzacții de zeci de mii de euro.

Verifică valorile în vigoare la data tranzacției. Estimarea concretă o poți face cu calculatorul de impozit la vânzarea imobilului, care aplică forma actuală a legii.

Notarul îți comunică oricum suma exactă înainte de autentificare — cere-o din timp, nu în ziua semnării.

Nu ești sigur ce costuri îți revin în tranzacția ta? Descrie situația în aplicația Lexeto și primești gratuit informații despre cadrul aplicabil.

Transferul prin moștenire: alt regim

Aici confuzia este frecventă, pentru că se aplică reguli complet diferite.

Pentru transmiterea proprietăților imobiliare pe cale succesorală, Codul fiscal prevede că nu se datorează impozit dacă procedura succesorală este finalizată în termenul prevăzut de lege de la data decesului.

Dacă procedura se finalizează după acest termen, se datorează un impozit calculat asupra valorii masei succesorale, cu o cotă prevăzută expres — semnificativ mai mică decât cea aplicabilă vânzărilor.

Consecința practică: dezbaterea succesorală amânată ani de zile costă bani, pe lângă complicațiile juridice. Dacă vinzi ulterior imobilul moștenit, se aplică regulile generale de la transfer, iar perioada de deținere se raportează la momentul dobândirii.

Pentru procedura în sine, costurile și actele, vezi ghidul despre succesiunea la notar.

Costurile notariale

Onorariul notarial pentru autentificarea contractului de vânzare se stabilește potrivit reglementărilor aplicabile activității notariale, prin raportare la valoarea tranzacției, pe tranșe.

Peste onorariu se adaugă, uzual:

• tariful de publicitate imobiliară pentru înscrierea dreptului în cartea funciară;
• taxa de interogare a registrelor naționale notariale;
• costul copiilor legalizate și al eventualelor procuri;
• taxa pe valoarea adăugată, unde este cazul.

Cere notariatului o estimare scrisă a costului total înainte de a fixa data autentificării.

Ce se verifică înainte de semnare

Aici se previn cele mai scumpe probleme.

Extrasul de carte funciară pentru autentificare. Îl obține notarul și blochează cartea funciară pe durata prevăzută de lege. Arată proprietarul, sarcinile, ipotecile, notările, litigiile.

Certificatul de atestare fiscală. Se eliberează de organul fiscal local și atestă că impozitele locale sunt achitate la zi. Fără el, actul nu se poate autentifica.

Documentația cadastrală. Imobilul trebuie să fie înscris în cartea funciară, cu documentație cadastrală actualizată.

Certificatul de performanță energetică, obligatoriu la înstrăinare.

Adeverința asociației de proprietari, pentru apartamente, privind datoriile la întreținere. Nu împiedică autentificarea, dar previne o negociere neplăcută ulterioară.

Situația sarcinilor. O ipotecă existentă trebuie radiată sau preluată, cu acordul creditorului. Verifică și eventualele notări de litigiu.

Regimul matrimonial al vânzătorului. Dacă imobilul este bun comun, este necesar acordul ambilor soți.

Pentru verificările juridice detaliate, vezi și ghidul despre dreptul de proprietate și cum îl aperi.

Situații particulare

Vânzarea de către o persoană juridică. Nu se aplică impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare specific persoanelor fizice; operațiunea intră în regimul fiscal al societății, cu implicații privind impozitul pe profit și taxa pe valoarea adăugată.

Vânzarea unui imobil deținut în coproprietate. Impozitul se raportează la cota fiecărui coproprietar din prețul obținut.

Schimbul de imobile. Este tot un transfer al dreptului de proprietate și atrage aplicarea regulilor fiscale corespunzătoare pentru fiecare parte.

Donația. Are propriul regim, distinct de vânzare, cu reguli specifice în funcție de gradul de rudenie.

Imobilul cumpărat cu credit ipotecar. Radierea ipotecii se face cu acordul băncii; în practică, stingerea creditului și radierea se coordonează cu momentul plății prețului.

Antecontractul: unde se fixează totul

Majoritatea neînțelegerilor apar pentru că părțile discută costurile abia la notar. Antecontractul este locul în care se stabilesc:

• prețul și modalitatea de plată;
• repartizarea exactă a costurilor — cine plătește onorariul, intabularea, documentația;
• termenul de autentificare;
• avansul și regimul lui în caz de neîncheiere a contractului;
• obligațiile fiecărei părți de a obține documente;
• consecințele neexecutării.

Un antecontract bine făcut costă puțin și previne un litigiu care costă mult.

Temei legal

• Codul fiscal (Legea nr. 227/2015) — impozitul pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal: baza de calcul, pragul neimpozabil, cotele în funcție de perioada de deținere, regimul transmiterii succesorale, obligația notarului de calcul, reținere și virare
• Codul civil (Legea nr. 287/2009) — contractul de vânzare, forma autentică pentru transferul proprietății imobiliare, antecontractul, garanția contra evicțiunii și pentru vicii
• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare — înscrierea în cartea funciară, extrasul pentru autentificare
• Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale — autentificarea actelor, onorariile
• Codul de procedură fiscală (Legea nr. 207/2015) — certificatul de atestare fiscală
• Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor — certificatul de performanță energetică

Acest articol are caracter informativ și nu constituie îndrumare pentru o situație concretă. Cotele, pragurile și tarifele se modifică — verifică valorile în vigoare la data tranzacției și cere notarului estimarea scrisă a costurilor.

Descarcă aplicația Lexeto gratuit.