Cumperi un imobil la licitație: ce verifici înainte să licitezi

Licitația executorului atrage pentru că prețul de pornire e legat de o evaluare, nu de cererea pieței. Riscurile sunt însă de altă natură decât la o vânzare obișnuită: cumperi un bun pe care de multe ori nu îl poți vizita, fără garanție pentru vicii și, uneori, cu locatari înăuntru.

Ce afli din publicația de vânzare

Art. 838 stabilește ce cuprind publicațiile: organul de executare și sediul, numărul dosarului de executare, numele executorului, datele debitorului, ale terțului dobânditor dacă e cazul și ale creditorului, titlul executoriu în temeiul căruia se face urmărirea, identificarea imobilului, prețul și condițiile de participare.

De aici începe verificarea ta, nu se încheie.

Extrasul de carte funciară îți arată proprietarul, ipotecile, notările, litigiile, servituțile. Cere-l chiar dacă publicația pare completă.

Notarea urmăririi e reperul temporal cheie: drepturile reale și orice alte drepturi înscrise după notare nu pot fi opuse creditorului urmăritor și adjudecatarului, cu excepțiile din lege (art. 826).

Sarcinile. Executorul cere biroului de cadastru comunicarea drepturilor reale și a sarcinilor care grevează imobilul, precum și a drepturilor de preferință (art. 835).

Cum participi

Garanția. Până la termenul stabilit pentru vânzare, depui o garanție de 10% din prețul de începere a licitației pentru acel termen, la unitatea prevăzută de lege, la dispoziția executorului. Dovada consemnării se atașează ofertei de cumpărare. Creditorii urmăritori sau intervenienți nu depun garanție (art. 843).

Ședința. Vânzarea se face public și începe prin citirea publicației și a ofertelor primite până la acea dată; licitația se ține separat pentru fiecare imobil (art. 845).

Procesul-verbal de licitație consemnează participanții și sumele oferite, adjudecatarul și celelalte mențiuni prevăzute de lege (art. 846).

Dacă nu adjudeci, executorul dispune, la cerere, restituirea garanțiilor depuse de ceilalți participanți (art. 850).

Te gândești să licitezi și nu știi ce verifici înainte? Descrie situația în aplicația Lexeto și primești gratuit informații despre cadrul aplicabil.

După ce ai adjudecat

Plata. Depui prețul la dispoziția executorului în cel mult 30 de zile de la data vânzării, ținându-se seama de garanția depusă în contul prețului. Dacă ești creditor, îți poți compensa creanța, cu obligația de a depune diferența (art. 848).

Actul de adjudecare. După plata integrală a prețului sau a avansului prevăzut de lege, executorul întocmește actul de adjudecare (art. 852). Un exemplar ți se predă spre a-ți servi ca titlu de proprietate, iar altul se comunică din oficiu biroului de cadastru pentru înscrierea provizorie a dreptului tău (art. 853).

Proprietatea. Prin adjudecare devii proprietar. De la acea dată ai dreptul la fructe și venituri, datorezi dobânzile până la plata integrală a prețului și suporți toate sarcinile imobilului. Prin intabulare dobândești dreptul de a dispune de el (art. 856).

Posesia. Dacă ceri să fii numit administrator-sechestru al imobilului adjudecat, executorul te numește și te trimite în posesie, în condițiile legii (art. 853 alin. 2).

Riscurile specifice

Fără garanție pentru vicii ascunse. Art. 857 alin. (1): la vânzarea silită la licitație publică nu există garanție contra viciilor ascunse. Ce descoperi după adjudecare — instalații, structură, umezeală — rămâne în sarcina ta.

Fără leziune. Alin. (2): vânzarea nu poate fi atacată nici pentru leziune, adică pentru disproporția dintre preț și valoare.

Contractele existente. Locațiunea și celelalte acte juridice privitoare la imobilul adjudecat rămân în ființă ori încetează, potrivit legii (art. 858). Un contract de închiriere valabil, înscris în condițiile legii, îți poate limita folosința.

Ocupanții. Predarea efectivă poate cere pași suplimentari, iar în practică aceasta e cea mai frecventă sursă de întârziere.

Evicțiunea. Art. 859 alin. (1): orice cerere de evicțiune, totală sau parțială, privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă. Alin. (2): pentru imobilele înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în condițiile legii, cererea de evicțiune se prescrie în 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare.

Verificările înainte de a licita

1. Extras de carte funciară actualizat. Proprietar, ipoteci, notări, servituți, litigii.

2. Data notării urmăririi. Îți spune ce drepturi ulterioare nu îți sunt opozabile (art. 826).

3. Situația fiscală. Impozite și taxe locale restante, cheltuieli de asociație. Întreabă asociația de proprietari în scris.

4. Cine locuiește acolo. Contract de închiriere, membri de familie, ocupanți fără titlu.

5. Starea tehnică. Dacă vizitarea nu e posibilă, estimează pesimist: nu ai garanție pentru vicii.

6. Termenul de plată. 30 de zile e scurt: asigură-te că finanțarea e pregătită, pentru că pierderea garanției e regula, nu excepția.

7. Actele dosarului. Verifică respectarea publicității și a termenelor, pentru că o licitație viciată se poate amâna sau anula (art. 844).

Procedura completă, din perspectiva debitorului, e în ghidul despre executarea silită imobiliară.

Erori frecvente

„Prețul mic compensează orice." Nu și lipsa garanției pentru vicii, ocupanții și cheltuielile de punere în posesie.

„Am adjudecat, deci pot vinde mâine." Poți dispune de imobil după intabulare (art. 856 alin. 2).

„Contractul de închiriere cade automat." Nu neapărat; soarta lui urmează regulile din lege (art. 858).

„Verific cartea funciară după adjudecare." Prea târziu: sarcinile și notările se verifică înainte.

„Găsesc banii în două luni." Termenul e de cel mult 30 de zile de la vânzare.

Temei legal

• Codul de procedură civilă — art. 826 (inopozabilitatea drepturilor înscrise după notarea urmăririi), art. 835 (evaluarea și comunicarea sarcinilor), art. 837 (punerea în vânzare), art. 838 (publicitatea vânzării), art. 843 (garanția de participare de 10%), art. 844 (amânarea licitației), art. 845-846 (efectuarea licitației și procesul-verbal), art. 848 (depunerea prețului în 30 de zile), art. 850 (restituirea garanțiilor), art. 852-853 (actul de adjudecare, predarea și înscrierea), art. 856 (transmiterea proprietății), art. 857 (lipsa garanției pentru vicii ascunse și a acțiunii în leziune), art. 858 (soarta contractelor), art. 859 (stingerea acțiunilor în evicțiune)

Termenele și procentele se verifică în forma în vigoare a Codului de procedură civilă.

Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

Informează-te și vezi avocați gratuit. Descarcă aplicația Lexeto.