Certificatul de urbanism și autorizația de construire: costuri și termene

Vrei să construiești, să extinzi sau să modifici. Toată lumea îți spune să iei „certificatul de urbanism". Îl iei, îl citești și constați că nu îți dă voie la nimic.

E normal. Rolul lui este altul, iar confuzia dintre cele două acte costă timp și bani.

Certificatul de urbanism: informare, nu permisiune

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatea administrației publice competente face cunoscute regimul juridic, economic și tehnic al imobilului, precum și cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite.

Rolul lui este să îți spună ce se poate face pe acel teren și ce documente vei avea nevoie. Nu conferă dreptul de a executa lucrări.

Ce conține, concret: regimul juridic — situația proprietății, servituțile, eventualele restricții; regimul economic — folosința actuală și destinațiile admise; regimul tehnic — retrageri obligatorii, procent de ocupare, coeficient de utilizare, înălțime maximă, aliniamente; și, esențial, lista avizelor și acordurilor necesare pentru autorizare.

Se emite la cerere, cu indicarea scopului. Scopul contează: un certificat solicitat pentru informare nu servește la autorizare.

Este obligatoriu și în alte situații decât construirea — de exemplu, pentru anumite operațiuni notariale privind imobile, în condițiile legii.

Autorizația de construire: actul care permite

Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza autorizației de construire sau de desființare, emisă în condițiile legii.

Se emite de aceeași autoritate, la cererea titularului unui drept real asupra imobilului, pe baza documentației tehnice întocmite de proiectanți autorizați și după obținerea avizelor și acordurilor indicate în certificatul de urbanism.

Cererea se depune cu documentația completă. Lipsa unui singur aviz oprește emiterea, iar acesta este motivul principal pentru care termenele se prelungesc în practică mult peste cele teoretice.

Există și lucrări care se pot executa fără autorizație — anumite reparații și lucrări de întreținere care nu modifică structura de rezistență, aspectul exterior sau destinația. Verifică lista înainte, pentru că granița e mai îngustă decât pare.

Unde se duc, de fapt, banii

Taxa pentru emiterea certificatului de urbanism se stabilește de consiliul local, în funcție de suprafață și de mediul urban sau rural. Este, de regulă, o sumă modestă.

Taxa pentru autorizația de construire se calculează, potrivit Codului fiscal, ca procent din valoarea autorizată a lucrărilor, cu cote diferite pentru clădirile rezidențiale și pentru celelalte destinații. La finalizare se face regularizarea, prin raportare la valoarea finală, efectiv realizată.

Costurile reale sunt însă altele: proiectul tehnic întocmit de proiectanți autorizați, studiul geotehnic, expertiza tehnică acolo unde e cazul, ridicarea topografică, plus avizele — utilități, mediu, sănătate publică, pompieri, cultură pentru zonele protejate, fiecare cu taxa lui.

Concluzia practică: bugetul se face pornind de la lista de avize din certificatul de urbanism, nu de la taxele administrative.

Termenele care contează

Certificatul de urbanism are un termen de valabilitate stabilit la emitere, în funcție de complexitatea situației. Prelungirea se poate solicita înainte de expirare, o singură dată, în condițiile legii.

Autorizația de construire are, la rândul ei, un termen de valabilitate în care lucrările trebuie începute, precum și o durată de execuție. Neînceperea lucrărilor sau nefinalizarea lor în termenele stabilite atrage pierderea valabilității, cu necesitatea reluării procedurii sau a prelungirii, după caz.

Începerea lucrărilor se anunță autorității emitente și inspectoratului în construcții. Neanunțarea este ea însăși o abatere, chiar dacă autorizația există.

Ce se întâmplă dacă construiești fără autorizație

Executarea lucrărilor fără autorizație constituie contravenție și, în anumite situații, poate atrage răspundere penală.

Amenda nu legalizează construcția. Se dispune oprirea lucrărilor, iar ulterior se stabilește dacă lucrarea poate intra în legalitate — prin obținerea autorizației, dacă respectă documentațiile de urbanism — sau dacă trebuie desființată. Autoritatea poate cere instanței desființarea.

Intrarea în legalitate nu este garantată. Dacă lucrarea încalcă documentațiile de urbanism aprobate, autorizația nu poate fi emisă ulterior, iar consecința este desființarea.

Ordinea practică

Solicită certificatul de urbanism pentru scopul corect — autorizare, nu doar informare.

Citește lista de avize și estimează, pe baza ei, bugetul și durata. Acolo se află costul real.

Contractează proiectantul și obține avizele în paralel, nu succesiv, acolo unde se poate.

Depune documentația completă. O cerere incompletă consumă termenul fără să avanseze dosarul.

După emitere, anunță începerea lucrărilor și urmărește termenele de începere și de execuție.

Temei legal

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții: pentru rolul și conținutul certificatului de urbanism ca act de informare, obligativitatea autorizației de construire sau de desființare, documentația necesară emiterii, avizele și acordurile, termenele de valabilitate ale certificatului și ale autorizației, obligația de anunțare a începerii lucrărilor, categoriile de lucrări care se pot executa fără autorizație, regimul contravențional și posibilitatea desființării lucrărilor executate fără autorizație.

Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, pentru documentațiile de urbanism în raport cu care se verifică conformitatea lucrărilor.

Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal: dispozițiile privind taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism și taxa pentru autorizația de construire, modul de calcul prin raportare la valoarea autorizată a lucrărilor și regularizarea la finalizare.

Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

Informează-te și vezi avocați gratuit. Descarcă aplicația Lexeto.