Evacuat fără preaviz: ce drepturi are chiriașul

Proprietarul a schimbat încuietoarea cât erai la serviciu. Sau ți-a spus că ai 48 de ore să pleci. Sau a oprit apa ca „să înțelegi".

Indiferent cine are dreptate pe fondul relației contractuale, aceste fapte sunt nelegale, iar cel care le comite își slăbește propria poziție.

Evacuarea nu se face de mână proprie

Nimeni nu își poate face singur dreptate. Proprietarul care consideră că cel din imobil nu mai are drept să locuiască acolo trebuie să obțină o hotărâre judecătorească sau să urmeze procedura specială de evacuare prevăzută de lege, urmată de executare prin executor judecătoresc.

Faptele de tipul schimbării yalei, scoaterii bunurilor, tăierii utilităților sau blocării accesului atrag răspundere. Ele pot constitui, după caz, tulburare de posesie, violare de domiciliu sau distrugere, iar pe latură civilă generează obligația de a repara integral prejudiciul.

Consecința practică pentru chiriaș: chiar dacă ești în culpă cu plata chiriei, evacuarea prin forță proprie rămâne nelegală, iar bunurile reținute trebuie restituite.

Consecința pentru proprietar: o evacuare de fapt transformă un dosar simplu, pe care l-ar fi câștigat, într-unul în care devine el pârât.

Ce faci în primele ore

Dacă ai fost blocat în afara locuinței, sună la 112 și cere constatarea situației. Procesul-verbal al organelor de poliție este proba principală.

Fotografiază încuietoarea schimbată, ușa, bunurile lăsate afară, dacă e cazul. Notează ora.

Trimite proprietarului o notificare scrisă, prin mijloace care asigură dovada, prin care ceri restabilirea accesului și restituirea bunurilor, cu termen scurt.

Pentru restabilirea rapidă a situației, ordonanța președințială este calea potrivită: măsuri provizorii în cazuri grabnice, pentru prevenirea unei pagube iminente care nu s-ar putea repara.

Când încetează, de fapt, locațiunea

Situația juridică diferă în funcție de tipul contractului.

La contractul încheiat pe durată determinată, locațiunea încetează de drept la împlinirea termenului, fără a fi necesară o notificare prealabilă. Dacă locatarul rămâne în folosința bunului și locatorul nu se opune, poate interveni tacita relocațiune, iar contractul se consideră reînnoit în condițiile legii.

La contractul pe durată nedeterminată, oricare dintre părți poate denunța unilateral contractul, prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz. Termenul poate fi stabilit prin contract; în lipsă, se aplică cel prevăzut de lege sau uzanțele locului, raportat la natura bunului și la intervalul la care se plătește chiria.

Rezilierea pentru neexecutare — de regulă, neplata chiriei — este o situație distinctă, care presupune fie clauză contractuală expresă, fie hotărâre judecătorească, în condițiile legii.

Titlul executoriu pentru chirie

Un element pe care mulți proprietari nu îl folosesc și mulți chiriași nu îl cunosc.

Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată și înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract.

Consecința: pentru chiria restantă, proprietarul poate trece direct la executare silită, fără proces prealabil. Nu și pentru evacuare — aceasta urmează propriul regim.

Pentru chiriaș, aceasta înseamnă că restanțele pot fi urmărite rapid, iar apărarea se formulează pe calea contestației la executare.

Ce lăsați în urmă și ce se restituie

La încetarea locațiunii, chiriașul restituie bunul în starea în care l-a primit, ținând seama de uzura normală rezultată din folosirea potrivit destinației.

Garanția se restituie, iar reținerea din ea trebuie justificată cu restanțe dovedite sau cu prejudicii care depășesc uzura normală.

Proprietarul nu poate reține bunurile chiriașului ca garanție pentru datorii. Nu există un drept de retenție exercitat prin luarea în stăpânire a lucrurilor altuia în acest mod; recuperarea creanței se face pe căile legale.

Ordinea practică

Verifică tipul contractului: durată determinată sau nedeterminată, ce prevede despre preaviz și despre reziliere.

Dacă ai primit o denunțare unilaterală, calculează termenul de preaviz din contract sau, în lipsă, pe cel legal.

Dacă ai fost evacuat de fapt, cheamă poliția, documentează, notifică în scris și evaluează ordonanța președințială.

Dacă ai restanțe reale, propune în scris un plan de plată. Un acord documentat schimbă poziția în orice procedură ulterioară.

La predare, întocmește proces-verbal, fotografiază, notează indexul contoarelor și cere restituirea garanției în scris.

Temei legal

Codul civil: dispozițiile privind contractul de locațiune, respectiv încetarea locațiunii la împlinirea termenului la contractele pe durată determinată, tacita relocațiune, denunțarea unilaterală cu respectarea termenului de preaviz la contractele pe durată nedeterminată, obligația de restituire a bunului ținând seama de uzura normală, precum și caracterul de titlu executoriu al contractelor de locațiune încheiate în formă autentică ori prin înscris sub semnătură privată înregistrat la organele fiscale, pentru plata chiriei la termenele convenite; art. 630 alin. (3) privind măsurile pe cale de ordonanță președințială pentru prevenirea unei pagube iminente; art. 1.349, art. 1.357 și art. 1.385 pentru răspunderea civilă delictuală și repararea integrală a prejudiciului.

Codul de procedură civilă: procedura specială privind evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept; dispozițiile privind ordonanța președințială și cele privind contestația la executare.

Codul penal: dispozițiile privind violarea de domiciliu, tulburarea de posesie și distrugerea, aplicabile după caz faptelor de evacuare prin forță proprie.

Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

Informează-te și vezi avocați gratuit. Descarcă aplicația Lexeto.