Asociația de proprietari: ce poate și ce nu poate să îți impună

„Asociația a hotărât" este o formulă care închide multe discuții la scară. De cele mai multe ori, nu ar trebui.

Asociația de proprietari are atribuții reale și hotărâri obligatorii, dar are și limite clare. Diferența dintre ce poate și ce nu poate să îți impună se învață o singură dată și folosește ani întregi.

Ce administrează, de fapt, asociația

Obiectul asociației este administrarea condominiului: părțile comune, cheltuielile aferente lor, întreținerea, reparațiile, serviciile contractate pentru bloc.

Părțile comune sunt cele care nu aparțin exclusiv unui proprietar: structura, fațada, acoperișul, terasa, casa scării, subsolul tehnic, coloanele de alimentare și de scurgere, instalațiile comune, spațiile de folosință comună.

Proprietatea individuală — apartamentul tău — nu intră în administrarea asociației. Asociația nu decide cum îți amenajezi locuința, ce culoare are mobila sau la ce oră te uiți la televizor.

Punctul de contact între cele două zone este efectul: ceea ce faci în apartament devine relevant pentru asociație atunci când afectează structura, părțile comune sau folosința normală a celorlalți.

Hotărârile adunării generale: obligatorii, dar atacabile

Hotărârile adunării generale, adoptate în condițiile legii și ale statutului, sunt obligatorii pentru toți proprietarii din condominiu, inclusiv pentru cei care nu au participat sau au votat împotrivă.

Aceasta este regula care surprinde cel mai des. Absența de la ședință nu te scutește de efectele hotărârii.

Există însă un contrabalans: proprietarul care se consideră vătămat printr-o hotărâre a adunării generale o poate ataca în instanță, într-un termen scurt calculat de la data adoptării sau a comunicării, în condițiile Legii nr. 196/2018.

Motivele tipice de anulare sunt procedurale — convocare nelegală, lipsa cvorumului, majoritate insuficientă pentru tipul de hotărâre — sau de fond: hotărârea depășește atribuțiile asociației ori încalcă o dispoziție legală.

De aceea contează să ceri, în scris, procesul-verbal al adunării și hotărârea. Fără ele nu poți verifica nici cvorumul, nici majoritatea.

Ce nu poate să îți impună

Nu poate reglementa interiorul locuinței, dincolo de ce afectează condominiul. O hotărâre care ar interzice, de pildă, o activitate strict interioară, fără efect asupra celorlalți, depășește obiectul asociației.

Nu poate atribui drepturi asupra unor bunuri care nu aparțin condominiului. Repartizarea locurilor de parcare de pe domeniul public al localității este atributul consiliului local, nu al adunării generale.

Nu poate aplica sancțiuni contravenționale. Amenda contravențională este atributul autorității publice. Asociația poate percepe penalități de întârziere pentru sumele restante, în limitele prevăzute de lege și de statut, ceea ce este cu totul altceva.

Nu poate întrerupe furnizarea utilităților către un apartament ca metodă de recuperare a restanțelor și nu poate bloca accesul proprietarului în părțile comune. Pentru datorii, calea legală este acțiunea în instanță și, ulterior, executarea silită.

Nu poate condiționa eliberarea unor documente de plata unor sume contestate, atunci când legea prevede obligația de a le elibera.

Cheltuielile: cum se repartizează

Repartizarea cheltuielilor se face pe criterii stabilite de lege, în funcție de natura fiecărei cheltuieli: pe număr de persoane, pe cota-parte indiviză, pe consumuri individuale sau pe beneficiari.

O cheltuială nu poate fi repartizată după un criteriu ales discreționar. Dacă suspectezi o repartizare greșită, ai dreptul să ceri, în scris, situația detaliată a cheltuielilor și modul de calcul.

Proprietarii au dreptul să consulte documentele asociației și situația financiară. Refuzul nejustificat de a le pune la dispoziție este el însuși o problemă, care poate fi sesizată compartimentului de specialitate din primărie.

Ordinea practică

Cere în scris, cu număr de înregistrare, actele care te interesează: convocatorul, procesul-verbal, hotărârea, situația cheltuielilor, statutul asociației.

Verifică dacă hotărârea contestată intră în atribuțiile asociației și dacă a fost adoptată cu cvorumul și majoritatea cerute pentru tipul respectiv de decizie.

Dacă hotărârea este nelegală, termenul de contestare este scurt. Nu aștepta să vezi cum evoluează situația.

Pentru repartizări de cheltuieli pe care le consideri greșite, formulează contestația în scris către comitetul executiv, cu calculul tău alăturat.

Pentru abuzuri — debranșări, blocări, refuzuri de a comunica documente — sesizarea se adresează compartimentului de specialitate din cadrul primăriei, care exercită controlul asupra activității asociațiilor.

Temei legal

Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor: pentru obiectul de activitate al asociației, definirea părților comune și a proprietății individuale, atribuțiile adunării generale și ale comitetului executiv, caracterul obligatoriu al hotărârilor adunării generale și dreptul proprietarului de a le ataca în instanță, criteriile de repartizare a cheltuielilor, regimul penalităților pentru restanțe, dreptul proprietarilor de acces la documentele asociației și controlul exercitat de compartimentele de specialitate din cadrul autorităților administrației publice locale.

Codul civil: dispozițiile privind proprietatea comună pe cote-părți forțată în cazul condominiilor și obligațiile coproprietarilor privind părțile comune.

Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

Informează-te și vezi avocați gratuit. Descarcă aplicația Lexeto.