Chiriașul nu plătește: cum îl evacuezi legal și în cât timp

Când poți cere evacuarea chiriașului

Raportul juridic dintre proprietar și chiriaș este guvernat de contractul de locațiune și de dispozițiile Codului civil referitoare la locațiune (art. 1777 și următoarele). Evacuarea devine posibilă atunci când acest raport juridic încetează sau când chiriașul nu își respectă obligațiile contractuale.

Principalele situații în care proprietarul poate solicita evacuarea sunt:

Expirarea duratei contractului. La data stabilită în contract, chiriașul are obligația să elibereze imobilul. Dacă nu o face, proprietarul poate demara procedura de evacuare.

Neplata chiriei. Neachitarea chiriei la termenele convenite reprezintă o neîndeplinire a obligației principale a chiriașului și constituie temei pentru rezilierea contractului și, ulterior, evacuare.

Rezilierea contractului din alte motive contractuale. Folosirea imobilului în alt scop decât cel convenit, subînchirierea fără acord sau degradarea bunului pot justifica, în condițiile contractului și ale legii, rezilierea și evacuarea.

Vânzarea sau schimbarea proprietarului. Noul proprietar preia drepturile și obligațiile din contractul de locațiune în curs, dar poate solicita evacuarea la expirarea contractului sau în condițiile legii.

Indiferent de motiv, procedura de urmat depinde fundamental de forma juridică a contractului de închiriere.

Contractul ca titlu executoriu: notar sau ANAF

Cea mai importantă distincție practică în materia evacuării este dacă proprietarul deține sau nu un titlu executoriu.

Ce este titlul executoriu și de ce contează

Un titlu executoriu este un document care, potrivit legii, permite declanșarea directă a executării silite, fără a fi necesară o hotărâre judecătorească prealabilă. Existența lui scurtează semnificativ durata și costul procesului de recuperare a imobilului.

Contractul autentic — forma notarială

Contractul de închiriere încheiat în formă autentică la notar constituie titlu executoriu atât pentru plata chiriei restante, cât și pentru evacuare la încetarea contractului. Proprietarul se poate adresa direct unui executor judecătoresc, care va notifica chiriașul și va proceda la evacuare, în temeiul contractului, fără a mai fi necesar un proces în instanță.

Forma autentică presupune semnarea contractului în fața notarului public, care verifică identitatea părților, legalitatea clauzelor și aplică sigiliul notarial. Costul notarizării reprezintă un avantaj pe termen lung, tocmai prin economisirea timpului și costurilor unui eventual litigiu.

Contractul înregistrat la ANAF

Contractul de închiriere înregistrat la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) dobândește, de asemenea, forță executorie în condițiile legii. Înregistrarea fiscală este oricum obligatorie pentru proprietarii persoane fizice care obțin venituri din chirii, dar produce și efectul juridic relevant pentru evacuare.

Este important de reținut că forța executorie a contractului înregistrat la ANAF poate fi invocată în anumite condiții și cu respectarea procedurilor specifice — mecanismul poate varia în funcție de clauzele contractuale și de circumstanțele concrete.

Ce se întâmplă practic

Atunci când există un titlu executoriu valid, fluxul tipic este:

1. Proprietarul formulează o cerere de executare silită la un executor judecătoresc.
2. Executorul emite o somație adresată chiriașului, cu un termen de evacuare voluntară.
3. Dacă chiriașul nu se conformează, executorul procedează la evacuarea efectivă, cu sprijinul forței publice dacă este necesar.

Această cale evită mesiajul în instanță și este, în general, mai rapidă.

Procedura de evacuare prin instanță

Atunci când contractul de închiriere nu are forță executorie — fie că a fost încheiat sub semnătură privată și nu a fost înregistrat la ANAF, fie că există litigii privind validitatea sau interpretarea lui — proprietarul trebuie să urmeze calea instanței de judecată.

Procedura specială de evacuare

Codul de procedură civilă reglementează o procedură specială de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept (art. 1033–1048 C.pr.civ.). Această procedură este mai rapidă decât litigiul civil obișnuit și presupune:

Notificarea prealabilă. Înainte de a sesiza instanța, proprietarul trebuie să transmită chiriașului o notificare scrisă, prin executor judecătoresc sau prin orice alt mijloc care asigură dovada comunicării, prin care îi solicită eliberarea imobilului într-un termen rezonabil. Această etapă este obligatorie și constituie condiție de admisibilitate a cererii de evacuare.

Sesizarea instanței. Dacă chiriașul nu eliberează imobilul în termenul din notificare, proprietarul depune o cerere de evacuare la judecătoria în a cărei rază teritorială se află imobilul.

Judecata. Instanța analizează cererea în procedură de urgență, cu termene scurte. Chiriașul are dreptul să se apere și să prezinte probe.

Hotărârea și executarea. Dacă instanța admite cererea, pronunță o hotărâre de evacuare care devine ea însăși titlu executoriu. Proprietarul o poate folosi ulterior prin executor judecătoresc pentru evacuarea efectivă.

Durata și costurile

Procedura judiciară, chiar și în varianta specială, poate dura câteva luni, în funcție de gradul de încărcare al instanțelor și de comportamentul procesual al pârtilor. Acesta este motivul pentru care autentificarea contractului la notar sau înregistrarea la ANAF reprezintă o măsură de precauție importantă, recomandabilă de la bun început.

Procedura specială de evacuare: notificarea de 5 zile

Codul de procedură civilă are un titlu dedicat evacuării din imobilele folosite sau ocupate fără drept, iar folosirea lui e facultativă: reclamantul alege între această procedură și dreptul comun (art. 1034 alin. 1).

Pasul 1 — notificarea. Când vrei să îl evacuezi pe ocupant după ce dreptul lui de a folosi imobilul a încetat, îl notifici în scris, punându-i în vedere să elibereze imobilul în termen de 5 zile de la comunicarea notificării (art. 1038).

Pasul 2 — instanța. Competența aparține judecătoriei în circumscripția căreia se află imobilul, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul ori contractul a încetat (art. 1035).

Pasul 3 — judecata. Cererea de evacuare se judecă de urgență, în camera de consiliu. Se judecă cu citarea părților, în afară de cazul în care evacuarea pentru neplata chiriei se cere în baza unui contract care constituie, pentru plata acesteia, titlu executoriu potrivit legii (art. 1041).

Ce nu poate face chiriașul. În această procedură, pârâtul nu poate formula cerere reconvențională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanție; pretențiile lui se valorifică separat. Poate însă invoca apărări de fond privind temeinicia motivelor (art. 1042).

Procedura nu îți afectează dreptul la plata chiriei restante ori la despăgubiri, care se cer potrivit dreptului comun (art. 1034 alin. 2).

Ce NU ai voie să faci: evacuarea pe cont propriu

Una dintre cele mai frecvente greșeli pe care le fac proprietarii aflați în conflict cu chiriașii este să recurgă la acțiuni proprii pentru a recupera imobilul. Legea română interzice explicit această conduită.

Interdicția de a-ți face singur dreptate

Principiul fundamental în dreptul civil este că nimeni nu poate să-și facă singur dreptate. Proprietarul nu are voie, indiferent de circumstanțe, să:

• Schimbe yalele sau încuietorile fără ca chiriașul să fi plecat sau fără o hotărâre judecătorească ori titlu executoriu.
• Scoată sau mute bunurile chiriașului din imobil pe cont propriu.
• Debranșeze sau întrerupă utilitățile (curent, gaz, apă) cu intenția de a-l determina pe chiriaș să plece.
• Împiedice accesul chiriașului la imobil prin orice alte mijloace fizice sau de altă natură.
• Exercite presiuni sau amenințări pentru a-l forța să elibereze imobilul.

Consecințele juridice ale evacuării abuzive

Proprietarul care procedează la evacuarea forțată, fără parcurgerea procedurilor legale, se expune la:

Răspundere civilă. Chiriașul poate solicita daune-interese pentru prejudiciile suferite — inclusiv costul cazării alternative, pierderea sau deteriorarea bunurilor, daunele morale.

Răspundere penală. Unele fapte — spre exemplu, violarea de domiciliu sau distrugerea bunurilor chiriașului — pot întruni elementele unor infracțiuni prevăzute de Codul penal.

Readmiterea în imobil. Instanța poate dispune repunerea chiriașului în posesia imobilului, dacă acesta formulează o cerere în acest sens.

Singura cale legală de evacuare rămâne, întotdeauna, fie executarea silită în temeiul unui titlu executoriu, fie obținerea unei hotărâri judecătorești urmată de executare prin executor.

Temei legal

Codul civil — Titlul IX, Capitolul V: Contractul de locațiune (art. 1777–1850). Reglementează drepturile și obligațiile proprietarului (locator) și ale chiriașului (locatar), condițiile de încetare a contractului, obligația de restituire a bunului și răspunderea pentru deteriorări.

Codul de procedură civilă — Titlul XI: Proceduri speciale, Capitolul IV: Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept (art. 1033–1048). Reglementează procedura judiciară specială de evacuare, inclusiv obligativitatea notificării prealabile, competența instanței, judecata în regim de urgență și caracterul executoriu al hotărârii.

Legea nr. 287/2009 privind Codul civil (republicată) — temeiul general al raporturilor de drept civil, inclusiv principiul că nimeni nu poate să-și facă singur dreptate.

Codul penal — dispozițiile privind violarea de domiciliu (art. 224 C.pen.) și distrugerea (art. 253 C.pen.) sunt relevante pentru proprietarii care recurg la evacuare abuzivă.

Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

Informează-te și vezi avocați gratuit. Descarcă aplicația Lexeto.