Partajul bunurilor comune: cum se împart și cât costă

Un apartament rămas în comun după divorț. O casă moștenită de trei frați. Un teren cumpărat împreună. În toate aceste situații, coproprietatea nu este o stare permanentă — legea o tratează ca pe una tranzitorie, din care oricine poate ieși.

Întrebarea practică este cum ieși, în cât timp și cu ce costuri.

Poți cere partajul oricând

Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.

Este o regulă importantă, pentru că înlătură o teamă frecventă: aceea că, după un anumit număr de ani, dreptul s-ar pierde. Nu se pierde. Un apartament rămas în coproprietate douăzeci de ani poate fi partajat și astăzi.

Suspendarea poate interveni prin convenția coproprietarilor, dar și aceasta are limite de durată prevăzute de lege.

Două căi: notarul și instanța

Partajul poate fi făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească.

Calea notarială presupune acordul tuturor coproprietarilor asupra modului de împărțire. Se încheie un act de partaj voluntar, iar costul principal este onorariul notarial, calculat pe tranșe din valoarea masei partajate, la care se adaugă TVA și, pentru imobile, taxele de intabulare.

Calea judiciară intervine când nu există acord. Aici apar taxa judiciară de timbru, calculată la valoarea masei partajabile, onorariul de avocat dacă alegi să fii asistat, costul expertizei de evaluare și de lotizare — aproape întotdeauna necesară la imobile — și durata, care se măsoară în luni sau ani.

Diferența de cost între cele două căi este substanțială. Un acord, chiar imperfect, este de regulă mai avantajos decât o hotărâre obținută după doi ani de proces.

Cum se împarte, concret

Regula: partajul bunurilor comune se face în natură, proporțional cu cota-parte a fiecărui coproprietar.

Când bunul permite împărțirea fizică — un teren, o casă cu două intrări separabile — aceasta este soluția preferată.

Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, legea prevede două alternative.

Prima: atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora. Sulta este suma pe care cel care primește bunul o plătește celorlalți, pentru a echilibra valoric împărțirea.

A doua: vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînțelegere, la licitație publică, cu distribuirea prețului proporțional cu cotele.

Ordinea contează: atribuirea cu sultă se face la cererea coproprietarului interesat. Dacă nimeni nu o cere sau nimeni nu poate plăti sulta, se ajunge la vânzare.

Cotele: de unde vin

Cota-parte nu este automat jumătate.

La bunurile dobândite în timpul căsătoriei sub regimul comunității legale, cotele se stabilesc în funcție de contribuția fiecărui soț la dobândirea și conservarea bunurilor comune. Prezumția de contribuție egală poate fi răsturnată prin probe.

La bunurile moștenite, cotele rezultă din vocația succesorală a fiecărui moștenitor și din certificatul de moștenitor.

La bunurile cumpărate împreună de persoane necăsătorite, cotele sunt cele din actul de dobândire; dacă actul nu le precizează, se prezumă egale, iar prezumția se poate combate.

Stabilirea cotelor este, în multe dosare, partea cea mai disputată — mai mult decât modul de împărțire.

Ce intră și ce nu intră în masa partajabilă

Nu tot ce se află în posesia foștilor soți sau a moștenitorilor este partajabil.

Bunurile proprii — cele dobândite înainte de căsătorie, cele primite prin moștenire sau donație în timpul căsătoriei, bunurile de uz personal — rămân în afara masei comune.

În schimb, în masa partajabilă intră și datoriile comune, nu doar activul. Un credit contractat pentru dobândirea bunului comun se ia în calcul la stabilirea valorii nete care se împarte.

De asemenea, se pot solicita despăgubiri pentru situația în care un coproprietar a folosit exclusiv bunul, lipsindu-i pe ceilalți de folosință, sau pentru cheltuielile necesare și utile făcute de unul singur.

Ordinea practică

Stabilește întâi ce bunuri intră în masa partajabilă și care sunt proprii. Actele de dobândire sunt punctul de plecare.

Evaluează bunurile. O evaluare acceptată de toți simplifică enorm; în lipsa ei, expertiza judiciară va fi oricum necesară.

Încearcă partajul voluntar, la notar, chiar dacă înțelegerea nu e ideală. Compară costul concesiei cu costul și durata unui proces.

Dacă mergi în instanță, pregătește probele pentru contribuție — extrase de cont, contracte, dovezi de plată — pentru că de ele depind cotele.

Dacă vrei să păstrezi bunul, formulează expres cererea de atribuire cu sultă și pregătește dovada că poți plăti sulta. Fără această cerere, instanța poate ajunge la vânzarea bunului.

Temei legal

Codul civil: art. 669 privind imprescriptibilitatea acțiunii de partaj și cazurile de suspendare; art. 670 privind felurile partajului, prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească; art. 676 privind regulile de împărțire, respectiv partajul în natură proporțional cu cotele, atribuirea întregului bun în schimbul unei sulte și vânzarea bunului cu distribuirea prețului; dispozițiile privind regimul comunității legale și stabilirea cotelor în funcție de contribuția fiecărui soț; dispozițiile privind bunurile proprii ale soților.

Codul de procedură civilă: procedura partajului judiciar, inclusiv stabilirea bunurilor supuse împărțelii, a calității de coproprietar, a cotei-părți și a creanțelor reciproce dintre coproprietari.

Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

Informează-te și vezi avocați gratuit. Descarcă aplicația Lexeto.