Ți s-a reținut garanția la predarea chiriei: ce poți face
Garanția nu este un avans din chirie și nu îi aparține proprietarului. Este o sumă depusă pentru acoperirea unor eventuale prejudicii, care se restituie la finalul contractului.
Proprietarul poate reține din garanție doar sumele pe care le poate justifica: chirii sau utilități neplătite, degradări care depășesc uzura normală.
Uzura normală nu se reține. Vopseaua mată după doi ani de locuit nu este degradare.
Procesul-verbal de predare-primire, la intrare și la ieșire, este documentul care decide aproape orice dispută.
Dacă reținerea nu e justificată, poți cere restituirea în instanță, iar pentru sume mici există procedura cererii cu valoare redusă.
Proprietarul poate reține garanția fără să justifice? — Nu. Regula la finalul contractului este restituirea, iar reținerea este excepția care trebuie justificată. Sarcina probei privind prejudiciile sau restanțele îi aparține proprietarului.
Garanția se poate folosi ca ultimă chirie? — Doar dacă părțile au convenit expres acest lucru. În lipsa unei asemenea clauze, garanția are destinația de acoperire a eventualelor prejudicii și restanțe, nu de plată anticipată.
Ce înseamnă uzură normală? — Deteriorarea rezultată din folosirea bunului potrivit destinației sale: decolorarea vopselei, urme ușoare, uzura parchetului din circulație obișnuită. Nu intră aici găurile mari, geamurile sparte, obiectele sanitare fisurate sau lipsa unor bunuri din inventar.
Nu am făcut proces-verbal la intrare. Ce fac? — Folosești mijloace subsidiare: fotografii de la mutare, mesaje cu proprietarul, anunțul de închiriere cu imaginile imobilului, martori. Poziția e mai slabă, dar nu pierdută.
Cât timp are proprietarul la dispoziție ca să restituie? — Termenul se stabilește, de regulă, prin contract. În lipsa unei clauze, restituirea se face într-un termen rezonabil de la încetarea contractului și de la stabilirea eventualelor rețineri, iar punerea în întârziere printr-o notificare fixează momentul de la care curge dobânda.
Pot cere și dobândă? — Da, dobânda legală pentru suma reținută nejustificat, de la data punerii în întârziere printr-o notificare scrisă.
Ai predat cheile. Proprietarul spune că reține garanția „pentru reparații". Nu îți arată nimic concret, nu prezintă devize, iar discuția se blochează.
Situația e frecventă și, juridic, mai simplă decât pare.
Ce este, de fapt, garanția
Garanția depusă la începutul contractului de închiriere are rolul de a acoperi eventuale prejudicii sau restanțe ale chiriașului la finalul locațiunii.
Nu este proprietatea locatorului. Este o sumă afectată unui scop determinat, care se restituie dacă scopul nu se realizează — adică dacă nu există prejudicii sau restanțe de acoperit.
Consecința: la finalul contractului, regula este restituirea. Reținerea este excepția, iar cel care o invocă trebuie să o justifice. Sarcina probei aparține proprietarului, nu chiriașului.
Din același motiv, garanția nu poate fi tratată automat ca plată a ultimei luni de chirie, dacă părțile nu au convenit astfel.
Ce se poate reține
Trei categorii, în practică.
Chiriile neachitate până la data încetării contractului. Este cazul cel mai clar și cel mai ușor de dovedit.
Utilitățile restante aferente perioadei de locațiune — energie, apă, gaze, întreținere. Se dovedesc cu facturi și cu situația de la asociație.
Contravaloarea degradărilor produse bunului, care depășesc uzura normală. Aici apare aproape întreaga zonă de conflict.
Uzura normală: linia care se trece cel mai des
Chiriașul este obligat să restituie bunul în starea în care l-a primit, ținând cont de uzura normală rezultată din folosirea potrivit destinației.
Formularea aceasta rezolvă majoritatea disputelor, dacă e invocată.
Intră în uzura normală: decolorarea vopselei, urmele ușoare de pe pereți, uzura parchetului din circulație obișnuită, garniturile îmbătrânite, becurile arse, uzura mobilierului folosit corect.
Nu intră în uzura normală: găurile mari în pereți, geamurile sparte, obiectele sanitare fisurate, arsurile, petele adânci pe mochetă, ușile deteriorate, lipsa unor bunuri din inventar.
Distincția nu ține de valoare, ci de cauză: degradarea provine din folosința normală sau dintr-un comportament care depășește folosința potrivit destinației.
Un test practic util: dacă defectul ar fi apărut și dacă proprietarul ar fi locuit acolo el însuși, este uzură normală.
Pune-o gratuit în aplicația Lexeto: vezi avocați verificați și primești informații.
Procesul-verbal decide dosarul
Documentul care câștigă sau pierde aproape orice dispută despre garanție este procesul-verbal de predare-primire.
La intrare, el consemnează starea imobilului, inventarul bunurilor și indexul contoarelor. Ideal, însoțit de fotografii datate.
La ieșire, se compară cu situația de atunci. Fără un proces-verbal la intrare, proprietarul poate afirma orice despre starea inițială, iar chiriașul nu are cu ce combate.
Dacă nu s-a întocmit un asemenea document, mijloacele subsidiare sunt fotografiile de la mutare, martorii, mesajele schimbate cu proprietarul, anunțul de închiriere cu fotografii ale imobilului.
La predare, insistă pentru semnarea unui proces-verbal. Dacă proprietarul refuză, întocmește-l unilateral, fotografiază totul, notează indexul contoarelor și trimite-i documentul pe un canal care lasă urmă.
Cum ceri restituirea
Trimite o notificare scrisă prin care soliciți restituirea garanției, cu termen precis de plată, printr-un mijloc care asigură dovada comunicării.
Cere, în aceeași notificare, justificarea detaliată a oricărei sume reținute: ce anume s-a deteriorat, care este devizul, ce facturi există. O reținere nejustificată se recunoaște tocmai prin absența acestor documente.
Dacă suma nu se restituie, acțiunea în instanță este calea următoare. Pentru sume mici, procedura cererii cu valoare redusă este scrisă, rapidă și cu taxă de timbru redusă.
De la data punerii în întârziere poți cere și dobânda legală pentru suma reținută nejustificat.
Ordinea practică
La mutare: proces-verbal semnat, fotografii datate, index contoare, inventar.
Pe durata contractului: păstrează dovezile plăților de chirie și utilități.
Înainte de predare: repară ce ține de tine, curăță, achită utilitățile la zi și cere dovada de la asociație.
La predare: proces-verbal semnat de ambele părți. Dacă refuză, documentează unilateral și trimite.
După predare: notificare scrisă cu termen, cerere de justificare a reținerilor, apoi instanță dacă e cazul.
Temei legal
Codul civil: dispozițiile privind contractul de locațiune, în special obligația chiriașului de a restitui bunul la încetarea contractului în starea în care l-a primit, ținând seama de uzura normală rezultată din folosirea potrivit destinației; art. 1.516 privind dreptul creditorului la executarea obligației; art. 1.522 privind punerea în întârziere printr-o notificare scrisă comunicată prin mijloace care asigură dovada comunicării; art. 1.535 privind daunele moratorii datorate pentru sumele de bani neplătite la scadență.
Ordonanța Guvernului nr. 13/2011 privind dobânda legală remuneratorie și penalizatoare.
Codul de procedură civilă: procedura cu privire la cererile cu valoare redusă.
Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.
Informează-te și vezi avocați gratuit. Descarcă aplicația Lexeto.
