Gardul dintre proprietăți: al cui e, cine îl plătește și cât de înalt

Gardul dintre două curți produce mai multe conflicte decât aproape orice altă construcție. Cine îl plătește, cât de înalt poate fi, cine îl repară și, mai ales, al cui este de fapt.

Codul civil răspunde la toate, iar răspunsurile surprind de obicei ambele părți.

Prezumția: gardul e comun până la proba contrară

Punctul de plecare: zidul, șanțul, precum și orice altă despărțitură între două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor.

Prezumția cade dacă rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate, ori dacă proprietatea comună a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune.

Consecința practică e importantă: dacă tu ai construit gardul, cu banii tăi, dar nu ai niciun act care să o dovedească și nu există un semn de necomunitate, prezumția lucrează împotriva ta. Gardul este considerat comun.

De aici o recomandare simplă pentru orice gard nou: păstrează facturile, contractul cu constructorul și, dacă se poate, o înțelegere scrisă cu vecinul despre cine îl construiește și pe cheltuiala cui.

Semnele de necomunitate

Legea descrie situațiile în care prezumția de comunitate nu se aplică.

Există semn de necomunitate a zidului atunci când culmea acestuia este dreaptă și perpendiculară spre un fond și înclinată spre celălalt. Zidul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama.

La șanț, semnul apare când pământul este aruncat ori înălțat exclusiv pe o parte. Șanțul este prezumat a fi al proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.

Lista nu e închisă: sunt considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac să se prezume că zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.

Această ultimă formulare deschide discuția către probe de fapt — modul de construcție, materialele, orientarea fundației, existența unei singure fețe finisate.

Poți obliga vecinul să contribuie

Aceasta este partea pe care puțini o cunosc.

Oricare dintre vecini îi poate obliga pe proprietarii fondurilor învecinate să contribuie la construirea unei despărțituri comune.

Nu este o rugăminte. Este un drept care poate fi valorificat, la nevoie, în instanță. Vecinul care refuză să participe la construirea unui gard între proprietăți poate fi obligat să contribuie.

Limita este înălțimea. În lipsa unor dispoziții legale, a regulilor de urbanism sau a obiceiului locului, înălțimea zidului comun se stabilește de părți, dar fără a depăși 2 metri, socotindu-se și coama zidului.

Deci: 2 metri este plafonul supletiv, iar coama intră în calcul. Dacă vrei mai înalt, ai nevoie fie de acordul vecinului, fie de o regulă de urbanism locală care permite. Regulamentul local de urbanism poate stabili altceva și are prioritate.

Cine plătește reparațiile

Coproprietarii sunt ținuți să suporte cheltuielile ocazionate de întreținerea și repararea despărțiturii comune, proporțional cu dreptul fiecăruia.

Există însă o portiță: fiecare coproprietar poate să nu participe la cheltuieli, renunțând la dreptul său de proprietate asupra despărțiturii comune.

Portița are două zăvoare. Coproprietarul nu va putea fi apărat de a participa la cheltuieli dacă are o construcție sprijinită de zidul comun ori dacă trage un alt folos din exploatarea despărțiturii.

Practic, vecinul care și-a lipit garajul de zidul comun nu poate scăpa de cheltuielile de reparație renunțând formal la drept. La fel, cel care folosește zidul ca sprijin pentru o plantație sau o instalație.

Ce ai voie să faci cu un zid comun

Oricare dintre coproprietari are dreptul să sprijine construcții ori să instaleze grinzi în zidul comun, cu obligația de a lăsa 6 centimetri spre celălalt coproprietar și fără a afecta dreptul acestuia de a face același lucru.

Regula celor 6 centimetri este concretă și des ignorată în practică. Ea există tocmai pentru ca vecinul să își poată exercita, la rândul lui, dreptul asupra zidului.

Există și un drept de corecție: un coproprietar poate scurta grinzile puse de vecinul său până în jumătatea zidului, dacă dorește să instaleze el însuși grinzi ori să construiască un coș de fum în același loc.

Ordinea practică

Stabilește întâi unde este linia de hotar reală. Un gard construit greșit, în interiorul proprietății tale sau a vecinului, ridică o problemă diferită de cea a despărțiturii comune.

Verifică titlul de proprietate și documentația cadastrală pentru mențiuni despre gard sau zid. Apoi caută semne de necomunitate pe teren.

Dacă vrei un gard nou și vecinul refuză, formulează cererea în scris, cu propunerea de înălțime și de partajare a costurilor. Refuzul documentat este util într-o acțiune ulterioară.

Dacă gardul comun s-a deteriorat, notifică în scris vecinul cu devizul reparației și cu propunerea de repartizare proporțională. Dacă are o construcție sprijinită de zid, menționează expres acest lucru.

Pentru orice lucrare pe zidul comun, respectă cei 6 centimetri și anunță vecinul înainte.

Temei legal

Codul civil: art. 660 privind prezumția de coproprietate asupra despărțiturilor comune; art. 661 privind semnele de necomunitate ale zidului și ale șanțului; art. 662 privind obligația de a contribui la construirea despărțiturii comune și înălțimea de cel mult 2 metri; art. 663 privind cheltuielile de întreținere și reparare, proporționalitatea acestora și condițiile renunțării; art. 664 privind construcțiile și instalațiile în legătură cu zidul comun, inclusiv obligația de a lăsa 6 centimetri și dreptul de a scurta grinzile vecinului.

Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

Informează-te și vezi avocați gratuit. Descarcă aplicația Lexeto.