De ce este necesară consultanța juridică și tehnică la achiziția unui apartament?

Vom încerca să răspundem la această întrebare, povestindu-vă o situație pe care am întâlnit-o chiar săptămâna aceasta și de care clienții nu sunt conștienți, în ciuda avertismentelor tuturor, chiar și a mediatizării cazului Nordis.

Articol de: Av. Alin Panghios

În concret, ni s-a solicitat asistența în procedura de achiziție a unui apartament situat într-un bloc nou de locuințe din zona Floreasca.

Detaliem, mai jos, etapele procedurii de due diligence pe care le-am parcurs în acest caz.

N.n.: Due Diligence – este un neologism utilizat pentru a descrie procesul de colectare a documentelor și informațiilor relevante, înainte de a lua o decizie importantă (înaintea încheierii unui contract, tranzacții sau investiții) pentru determinarea riscurilor implicate.

Înaintea vizitei în șantier (care este întotdeauna obligatorie) am făcut diligențele necesare, am solicitat dezvoltatorului să ne comunice, în format electronic, documentele ce au stat la baza emiterii autorizației D.T.A.C. (vizate spre neschimbare – obligatoriu) și am făcut câteva verificări în registrele publice privind situația financiară a societății, precum și situația juridică a imobilului.

La o primă vedere, din punct de vedere al documentației, totul părea a fi făcut cu simț de răspundere. Dezvoltatorul nu avea probleme juridice / dosare pe rolul instanțelor, o situație financiară bună (profit declarat de peste 1 mil. euro), 3 proiecte în dezvoltare fără să fi folosit SPV-uri, proiectul se încadra în limitele Planului Urbanistic Zonal (deci nu existau riscuri de contestare a autorizației), proiectul de structura era întocmit de un proiectant cunoscut și altele asemenea.

Aparent, părea să fie o achiziție care să decurgă fluid, fără a fi identificate riscuri majore.

Însă, situația nu avea să fie la fel și după vizita în șantier, unde am putut constata următoarele:

Lipsa documentelor de execuție (parte componentă a cărții tehnice).

Lipsa acestor documente creează mari dificultăți pentru întreținerea, exploatarea și monitorizarea comportării în timp a clădirii. În concret, pentru orice intervenție / reparație ulterioară va fi necesară o expertiză tehnică extrem de costisitoare și, de multe ori, dificil de realizat. Mai mult decât atât, trebuie să avem în vedere și dificultățile generate de luarea deciziilor la nivelul asociației de proprietari, ceea ce se va concretiza, în final, în costuri mari de întreținere și într-un disconfort creat, ce se va prelungi pentru mult timp.

Lipsa autorizațiilor necesare și a părților componente esențiale pentru parcarea subterană care, evident, funcționa nelegal.

O chestiune aparent neimportantă … în fapt, câte blocuri au aviz ISU în București? (aceasta fiind întrebarea clientului).

Ei bine, trebuie să amintim că, într-adevăr, în România „merge și așa”, până nu mai merge… și se întâmplă ceva grav. Spre exemplu, în multe situații mașinile electrice au luat foc în parcările subterane, incendiu ce a fost cu greu stăpânit din cauza bateriilor (pentru care se utilizează o procedură specială de stingere). După un astfel de eveniment, ISU blochează accesul auto și obligă asociația (după aplicarea unei amenzi) să obțină autorizațiile (în cazul de față cu o cheltuială, estimăm noi de peste 100.000 Euro).

Toate spațiile verzi și dotările tehnice ale clădirii, deși se aflau în administrarea asociației, ele figurau încă în proprietatea dezvoltatorului.                               

Până la vânzarea tuturor spațiilor, dezvoltatorul obligă cumpărătorii să semneze un contract de management plătind un fee acestuia.

Dezvoltatorul nu oferea absolut nicio garanție pe clădire, ci doar pentru finisajele apartamentului. De asemenea, dezvoltatorul nu oferea niciun plan de instalații pentru apartament etc.

Lista continuă, însă ne-am rezumat prezentarea doar la câteva din cele mai importante.

După lungi negocieri, estimări de cost și altele asemenea, deși investiția se ridica la peste 250.000 Euro, clientul a fost de acord să achiziționeze chiar și în aceste condiții, asumându-și toate riscurile asupră cărora a fost informat. În fapt, în urma analizei, nu a cunoscut doar problemele, ci și soluțiile / modalitatea în care acestea pot fi rezolvate.

Acesta este un caz izolat în care clientul și-a asumat riscul prin raportare la propria situație financiară și scopul investițional, nefiind interesat de inconvenientele de bună vecinătate.

Alta este situația, însă, atunci când o persoană fizică achiziționează un apartament, cu un credit eșalonat pe 30 de ani, în scopul de a locui împreună cu familia, situație în care orice risc contingent de a atrage costuri suplimentare sau disconfort  (în locul care ar trebui să îi ofere cea mai mare siguranță – „acasă”), poate să reprezinte un element determinant pentru achiziția unui apartament.

De aceea, recomandăm tuturor persoanelor interesate de achiziția unui apartament să aleagă o echipă specializată care să îi asiste în procedura de achiziție.

Echipa noastră a reprezentat mulți dezvoltatori, în diverse situații ce au vizat atât etapa de autorizare, cât și cea de execuție (e.g. litigii între antreprenorul general / dezvoltator, pe de o parte și subantreprenori, pe de altă parte), ceea ce ne recomandă pentru astfel de proceduri de due diligence întrucât consultanța noastră nu se rezumă doar la partea juridică, ci și la partea tehnică, pe care o înțelegem foarte bine.

De asemenea, atunci când detaliile tehnice exced competențelor noastre, solicităm asistența experților care ne ajută și în demersurile judiciare. Pentru o informare corectă, este extrem de important și punctul de vedere al unui expert tehnic.

Spunem aceasta, întrucât într-o altă situație, clientul a solicitat să verificăm documentația tehnică de execuție a radierului general, dacă execuția a fost conformă cu proiectarea și dacă putea să susțină malurile, imobilul fiind situat lângă cursul unei ape. Totodată, a solicitat detalii tehnice despre impermeabilitatea betonului și varianta de hidroizolație aleasă, pentru a-și evalua corect investiția și profitul (estimat), dat fiind că urma să achiziționeze un număr de 5 apartamente.

În condițiile în care, în ultima perioadă, toate imobilele sunt dezvoltate pentru a satisface cerințele pieței (livrare rapidă, cost mic, randament financiar maxim și mai puțin cerințele de calitate și siguranță), considerăm că indiferent de targetul setat (pentru a locui sau în scop de investiție) este necesar să fie efectuată o evaluare a imobilului pentru informarea corectă și completă a clientului în privința riscurilor la care se supune. Doar în acest fel lipsurile vor putea fi considerate „riscuri acceptate” așa cum, nu de puține ori, întâlnim mențiunea în contractele de vânzare-cumpărare.

În final, este necesar să vă avertizăm că, în România, nimeni nu își asumă răspunderea pentru defecte și prejudiciile produse (nici dezvoltatorul, nici proiectantul, nici constructorul, nici primăria care a emis autorizația), iar statul român nu garantează siguranța cetățenilor așa cum, de altfel este prevăzută constituțional.

Simpla existență a unei instituții (ex. Inspectoratul de Stat în Construcții) nu este suficientă pentru a garanta siguranța. De aceea, este necesar ca, fiecare dintre noi, să ne luam propriile măsuri de siguranță și garanții pentru a ne asigura că cealaltă parte contractantă își va respecta propriile obligații.

Având în vedere că trăim în secolul vitezei, atât și legislația, cât și justiția sunt copleșite de fenomenul globalizării și de dinamica evoluției pieței (a produselor și serviciilor), fiind nevoiți să acționăm cu mai mare precauție și să ne bazăm mai puțin pe garanțiile statale.

Importanța acestor proceduri am semnalat-o și clienților Nordis pe care îi reprezentăm în procedura insolvenței, dar care, animați de febra viselor vândute de o campanie media bine făcută, nu ne-au ascultat sfaturile.