Tokenul și investițiile imobiliare. O perspectivă asupra viitorului pieței
Tokenizarea imobiliară este procesul de conversie digitală a unui drept asupra unui activ real, care poate lua forma unui security token (instrument de investiție), utility token (acces la servicii) sau NFT (activ digital unic).
În cadrul juridic românesc actual, tokenizarea directă a proprietății imobiliare nu este posibilă — blocajul principal este absența autentificării electronice notariale la distanță pentru actele de transfer al proprietății.
REIT-urile românești sunt în curs de reglementare (PL-x nr. 433/2024) și ar putea deveni o cale instituțională de acces la investiții imobiliare fracționate.
Dubai a pilotat tokenizarea fracționată a proprietăților din Burj Khalifa, integrată în sistemul oficial de evidență imobiliară — un model de referință pentru viitoarea reglementare europeană.
Ce este un security token imobiliar? — Un security token (ST) este un instrument financiar digital care reprezintă un drept de investiție — echivalent digital al unei acțiuni sau obligațiuni — asupra unui activ real (de exemplu, o clădire sau un fond de investiții imobiliare). Deținătorul nu dobândește direct proprietatea imobiliară, ci o participație la randamentele generate de acel activ.
Tokenizarea imobiliară este legală în România? — Parțial. Tokenizarea drepturilor de creanță, a participațiilor în SPV-uri sau a unităților de fond imobiliar este posibilă în cadrul legal actual. Transferul direct al dreptului de proprietate imobiliară prin token nu este posibil deocamdată, deoarece actele de proprietate imobiliară necesită autentificare notarială — procedură care nu poate fi realizată electronic la distanță în România.
Ce sunt REIT-urile și cum funcționează în România? — REIT (Real Estate Investment Trust) este un fond de investiții imobiliare care colectează capital de la investitori, achiziționează proprietăți generatoare de venituri și distribuie obligatoriu o parte din profit. Proiectul PL-x nr. 433/2024 urmărește reglementarea REIT-urilor românești cu obligativitatea distribuirii profitului, grad de îndatorare de până la 65% și tranzacționare pe piața bursieră reglementată.
Care este diferența dintre un token și o parte socială dintr-un SPV imobiliar? — O parte socială dintr-un SPV (Special Purpose Vehicle) imobiliar conferă drepturi similare unui token de investiție, dar se transferă prin acte autentificate și este înregistrată la Registrul Comerțului. Tokenul urmărește să digitalizeze și să simplifice acest transfer, eliminând intermediarii și reducând costurile de tranzacționare — însă legătura cu sistemul de publicitate imobiliară rămâne principala provocare nerezolvată. CITEȘTE ȘI - Cum notezi posesia în cartea funciară - Cum te aperi de expropriere abuzivă - Chiria la negru — riscuri pentru ambele părți - De ce ai nevoie de avocat la cumpărarea apartamentului - Model European Union 2026 Iași - Ce pățești dacă câinele tău mușcă pe cineva
Am fost încântat să particip la dezbaterea de luni seara privind tokenizarea activelor imobiliare – o temă care deschide o nouă eră în modul în care privim investițiile și proprietatea.
Întrucât nu am reușit să epuizăm toate temele, voi expune în continuare esențialul despre subiectele abordate:
Nevoia naturală de investiție
Tot mai multe inițiative financiare promovează ideea că _„_dacă banii nu lucrează pentru tine, lucrează împotriva ta”. Este expresia unei noi realități economice: capitalul tinde să circule tot mai rapid, prin instrumente moderne, digitale.
Având în vedere că investițiile în criptomonede au început să fie percepute ca fiind jocuri de noroc, din cauza mecanismelor speculative pe care nu toți le înțeleg, investitorii caută acum mecanisme mai sigure, precum investițiile imobiliare. În momentul de față identificăm astfel de mecanisme prin intermediul REIT-urilor sau SPV-urilor, care oferă transparență și predictibilitate.
Pentru o experiență cât mai atractivă (user-friendly) antreprenorii au creat mecanisme mai ușoare de a transmite aceste participații sub formă de acțiuni, obligațiuni sau titluri de participare, prin intermediul token-urilor.
Ce reprezintă tokenizarea**?**
Tokenizarea este procesul de conversie digitală a unui drept asupra unui activ real. Conversia poate fi realizată fie pentru a facilita transmiterea unor drepturi asupra unui bun individual sau asupra unor părți din acest bun (denumită ca „Fragmentare” în participații sub formă de unități digitale _– token-_uri).
Fragmentarea a facilitat dezvoltarea mijloacelor moderne de investiție, întrucât au permis investitorilor (utilizatorilor acestor servicii) să investească mai puțin (atât cât doresc), iar antreprenorilor li s-a deschis calea către finanțări din noi surse (pe principiul „unde sunt mulți puterea crește”).
Astfel, în contextul economic actual, antreprenorii nu mai pot autofinanța investițiile, așa că atragerea de noi lichidități este esențială pentru dezvoltare și se completează cu nevoie investițională a oamenilor, care au oportunitatea în acest fel să contribuire cu propriile resurse la dezvoltarea economică generală. Emiterea de token-uri echivalente acțiunilor sau obligațiunilor poate constitui o sursă alternativă de finanțare, mai accesibilă și mai flexibilă decât instrumentele clasice.
În prezent sunt supuse tokenizării drepturile asupra unor bunuri mobile prin determinarea legii, adică acele bunuri care au un conținut juridic abstract (necorporal / nematerializat prin natura lui_) precum:_ drepturile de creanță_,_ drepturile de proprietate intelectuală și industrială_,_ drepturi litigioase sau valorile mobiliare (instrumente financiare, unități de fond, participații etc.).
Tipuri de token. În funcție de scopul tehnologic atribuit, un token poate fi emis pentru:
un bun – activ digital (NFT – non-fungible token),
un instrument de investiție (ST – security token);
instrument necesar pentru accesul la produse și servicii (UT– utility token) – din această categorie fac parte și alte subspecii precum Governance Token, Reward Token, Hybrid Token etc.
pentru criptoactive nefinanciare folosite ca mijloc de plată sau depozit (EMT – e-money token și ART – asset referenced token)
FIAI și **REIT-**uri – cadrul instituțional românesc
Asemănător modelelor internaționale, România pregătește adoptarea cadrului legal pentru REIT-uri românești, prin proiectul de lege PL-x nr. 433/2024.
Noile prevederi vizează:
– obligativitatea distribuirii profitului către investitori;
– creșterea gradului de îndatorare admis (până la 65%);
– facilități fiscale pentru stimularea pieței imobiliare (inclusiv scutirea de la impozitare, în anumite condiții_, a_ veniturilor din vânzarea activelor imobiliare_,_ închiriere_,_ administrare_,_ dividende și dobânzi aferente);
– tranzacționarea obligatorie a REIT-urilor pe piața bursieră reglementată.
Prin aceste măsuri, România se aliniază modelelor internaționale în care fondurile de investiții imobiliare devin piloni ai economiei și canale instituționale de tokenizare.
Tokenizarea activelor imobiliare este posibilă sau ar putea fi posibilă în cadrul juridic românesc**?**
Alinierea cadrului legal rămâne un pas critic. În cadrul dezbaterii, mi-am exprimat opinia (extrem de optimistă_/_idealistă) în sensul că, tokenizarea activelor imobiliare ar fi posibilă în măsura în care activitatea electronică notarială ar putea permite și autentificarea actelor de transfer a proprietății imobiliare la distanță.
În acest mod, s-ar crea cadrul juridic necesar pentru ca experiența utilizatorului să fie cât mai facilă, putând sa achiziționeze o proprietate printr-un token hybrid (o combinație între Security Token și Utility Token), dublat de semnarea (autentificarea) electronică a condițiilor de transfer.
Prin componenta de utility, deținătorul token-ului ar putea accesa întregul istoric juridic al proprietății, istoricul de carte funciară, istoricul tehnic al imobilului (cu întregul conținut al cărții tehnice și instrucțiunile privind comportarea în timp a clădirii), împreună cu toate accesoriile și facilitățile cu care ar veni la pachet bunul imobil (spre exemplu, în cazul unităților colective_:_ acces la diverse grupuri_,_ aplicații dedicate, facilități comune din interiorul complexului etc_)._
Ulterior, după finalizarea înregistrării sistematice a imobilelor la nivel național, s-ar putea prefigura și cadrul necesar pentru digitalizarea registrelor publice de carte funciară prin tehnologia DLT (a registrelor distribuite) pentru a putea da o identitate proprie bunului imobil, într-un registru avansat, spre deosebire de registrul digital actual în care imobilul este identificat printr-un simplu număr de carte funciară (și acesta fiind tot un număr de identificare electronică_,_ însă într_-o_ bază de date simplă).
În prezent, am identificat cazuri concrete de digitalizare / tokenizare a activelor imobiliare în Dubai.
Scopul programului este de fracţionare a dreptului de proprietate, deschiderea pieţei către investitori mai mici şi internaţionali, creşterea transparenţei şi lichidităţii pe piaţa imobiliară.
În cadrul proiectului pilot au fost incluse două unități rezidențiale din Burj Khalifa, utilizate ca exemplu pentru testarea investițiilor fracționate. Există informații prin care se afirmă că s-ar fi înstrăinat cote părți din aceste apartamente însă DLD (Dubai Land Department) nu a confirmat oficial, fracționare pe cote-părți de proprietate prin Token.
Proiectul nu se limitează la tokenizare de piaţă, ci vizează și integrarea în sistemul oficial de evidenţă imobiliară.
Așadar**,** dificultatea este de a crea legătură dintre token și sistemul de publicitate imobiliară**.**
