Contractul de închiriere: clauzele care contează și când devine titlu executoriu

Contractul de închiriere este contractul prin care o parte, locatorul, se obligă să asigure celeilalte părți, locatarul, folosința unui bun pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preț denumit chirie. Este reglementat de Codul civil, cu dispoziții speciale pentru închirierea locuințelor.

Diferența dintre un contract bine făcut și unul improvizat nu se vede la semnare, ci în momentul în care apare prima problemă: chiria neplătită, garanția nerestituită, chiriașul care nu pleacă.

Articolul de față explică ce clauze contează, ce formă îți dă putere executorie și cum se rezolvă situațiile dificile.

Forma: de ce contează enorm

Contractul poate fi încheiat valabil în formă scrisă sub semnătură privată. Pentru proprietar, însă, forma decide dacă are sau nu putere.

Codul civil prevede că contractele de locațiune încheiate în formă autentică, precum și cele înregistrate la organul fiscal, constituie titlu executoriu pentru plata chiriei, la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Consecința practică:

Cu titlu executoriu — dacă chiriașul nu plătește, te adresezi direct executorului judecătoresc. Fără proces, fără ani de așteptare.

Fără titlu executoriu — trebuie mai întâi să obții o hotărâre judecătorească. Abia apoi executare.

De asemenea, Codul civil prevede că, în cazul contractelor pe durată determinată, încheiate în aceleași condiții, dispoziția privind expirarea termenului constituie titlu executoriu pentru evacuare, în condițiile legii.

Costul înregistrării la organul fiscal este mic. Diferența în caz de problemă este uriașă.

Clauzele care contează

1. Părțile și obiectul — identificarea exactă a imobilului, cu suprafață și componență. Anexează un proces-verbal de predare-primire cu inventarul bunurilor și indexul contoarelor.

2. Durata. Determinată sau nedeterminată. Pentru cea determinată, prevedeți expres ce se întâmplă la expirare — încetare, prelungire automată, reînnoire prin acord.

3. Chiria — cuantum, scadență, modalitate de plată, mecanismul de indexare dacă există.

4. Garanția — cuantum, ce acoperă, în ce condiții și în ce termen se restituie, ce rețineri sunt permise. Este clauza care produce cele mai multe conflicte, tocmai pentru că legea nu o detaliază.

5. Utilitățile — cine le plătește, cum se dovedește plata, ce se întâmplă la restanțe.

6. Reparațiile — vezi mai jos.

7. Destinația — locuință, birou, spațiu comercial. Schimbarea destinației fără acord este o încălcare.

8. Subînchirierea și cesiunea — permise sau interzise, potrivit acordului părților.

9. Încetarea — denunțare unilaterală cu preaviz, reziliere pentru neexecutare, procedura de predare.

10. Persoanele care locuiesc în imobil.

Nu ești sigur ce clauze îți lipsesc sau ce formă să alegi? Descrie situația în aplicația Lexeto și primești gratuit informații despre cadrul aplicabil.

Reparațiile: cine ce plătește

Codul civil împarte obligațiile.

Locatorul este obligat să efectueze reparațiile capitale și să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii. Îi revin: structura, instalațiile principale, acoperișul, elementele care țin de integritatea imobilului.

Locatarul este obligat să efectueze reparațiile locative — cele de mică însemnătate, care rezultă din folosința obișnuită. Îi revin: înlocuirea unor elemente uzate prin folosință, mici lucrări de întreținere.

Uzura normală nu se impută chiriașului. Este consecința firească a folosinței și nu constituie prejudiciu.

Codul civil prevede și situația în care locatorul nu efectuează reparațiile care îi revin: locatarul poate, în condițiile legii, să le efectueze și să ceară restituirea cheltuielilor ori reducerea chiriei.

Recomandare practică: detaliați în contract, cu exemple. „Reparații locative" înseamnă lucruri diferite pentru fiecare.

Garanția

Nu are o reglementare detaliată. Regimul ei se stabilește prin contract, ceea ce face ca formularea să conteze decisiv.

Ce trebuie prevăzut:

• cuantumul și momentul plății;
• ce acoperă — chirie restantă, utilități neachitate, degradări peste uzura normală;
• termenul de restituire după predarea imobilului;
• procedura de constatare a eventualelor degradări — de preferat, proces-verbal contradictoriu la predare;
• dacă poate fi folosită ca plată a ultimei luni de chirie.

Ultimul punct produce cele mai multe conflicte. Fără o clauză expresă, chiriașul care refuză să plătească ultima lună invocând garanția se află, tehnic, în neexecutare.

Proba stării imobilului: procesul-verbal de predare-primire cu fotografii datate, la intrare și la ieșire. Este singurul mod de a stabili obiectiv ce degradări sunt noi.

Când contractul devine titlu executoriu, exact

Două texte din Codul civil fac diferența dintre un contract obișnuit și unul cu care poți merge direct la executor:

Pentru plata chiriei — art. 1798. Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

Consecința: un contract nesemnat la notar și neînregistrat la ANAF nu îți dă această cale. Va trebui întâi un proces pentru obținerea titlului.

Pentru restituirea imobilului — art. 1809. Contractul încetează de drept la expirarea termenului convenit, fără înștiințare prealabilă (alin. 1). În privința obligației de restituire a bunului, contractul pe durată determinată constatat prin înscris autentic constituie, în condițiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului (alin. 2).

Cu alte cuvinte: forma autentică îți dă cel mai puternic instrument, pentru că acoperă atât chiria, cât și eliberarea imobilului la termen.

Ce faci dacă ai doar contract înregistrat la ANAF. Ai titlu pentru chirie, dar pentru evacuare urmezi procedura specială din Codul de procedură civilă, cu notificarea de 5 zile. Pașii sunt în ghidul despre evacuarea chiriașului.

Când chiriașul nu plătește

Ordinea, în funcție de forma contractului:

Dacă ai titlu executoriu — contract autentic sau înregistrat la organul fiscal:

1. notificare scrisă, cu punere în întârziere;
2. executor judecătoresc, pentru încuviințarea executării;
3. poprire pe venituri și conturi, urmărirea bunurilor.

Dacă nu ai titlu executoriu:

1. notificare scrisă;
2. ordonanța de plată, dacă creanța e certă, lichidă și exigibilă și rezultă din înscris — procedură rapidă, cu taxă fixă;
3. sau acțiune de drept comun;
4. apoi executare silită.

Mecanismul complet al executării e în ghidul despre executarea silită.

Evacuarea

Codul de procedură civilă prevede o procedură specială de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept, mai rapidă decât dreptul comun.

Elementele esențiale:

Notificarea prealabilă — locatorul notifică locatarul, prin executor judecătoresc sau prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, punându-i în vedere să elibereze imobilul, în termenul prevăzut de lege.

Cererea de evacuare se judecă de urgență, cu citarea părților, în condițiile prevăzute.

Cazul contractului cu dată certă și cu clauză de reziliere de plin drept — Codul de procedură civilă prevede reguli specifice, care simplifică procedura.

Ce nu poți face, ca proprietar: să schimbi încuietoarea, să scoți bunurile, să întrerupi utilitățile, să pătrunzi fără acord. Astfel de fapte pot atrage răspundere proprie, inclusiv penală — violarea de domiciliu ori tulburarea de posesie.

Regula: evacuarea se face prin executor, nu prin forță proprie.

Fiscalitatea

Veniturile din cedarea folosinței bunurilor se declară și se impozitează potrivit Codului fiscal.

Ce trebuie știut:

• contractul se înregistrează la organul fiscal, în condițiile prevăzute — pas care îi conferă și calitatea de titlu executoriu;
• veniturile se declară prin declarația unică, în termenele prevăzute;
• se datorează impozit pe venit și, dacă se depășesc plafoanele prevăzute, contribuția de asigurări sociale de sănătate.

Consecințele nedeclarării sunt explicate în ghidul despre declararea chiriei la ANAF.

Pentru chiriaș: ce verifici

Simetric, înainte de a semna:

Cine e proprietarul — cere extras de carte funciară. Dacă cel care închiriază nu e proprietar, verifică mandatul.

Sarcinile imobilului — o ipotecă poate duce la executare silită și la pierderea folosinței.

Starea imobilului — proces-verbal cu fotografii, indexul contoarelor, inventarul bunurilor.

Restanțele la asociație — pot genera probleme, chiar dacă nu îți aparțin.

Clauzele de încetare — în ce condiții poți pleca înainte de termen și cu ce preaviz.

Garanția — exact ce acoperă și când se restituie.

Temei legal

• Codul civil (Legea nr. 287/2009) — contractul de locațiune: noțiune, forma și efectele, calitatea de titlu executoriu a contractelor autentice și a celor înregistrate la organul fiscal, obligațiile locatorului și ale locatarului, reparațiile capitale și locative, subînchirierea și cesiunea, încetarea locațiunii, dispozițiile speciale privind închirierea locuințelor
• Codul de procedură civilă (Legea nr. 134/2010) — procedura specială de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept, notificarea prealabilă, ordonanța de plată, executarea silită
• Codul fiscal (Legea nr. 227/2015) — impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor, contribuția de asigurări sociale de sănătate
• Codul de procedură fiscală (Legea nr. 207/2015) — înregistrarea contractelor de închiriere
• Codul penal (Legea nr. 286/2009) — violarea de domiciliu, tulburarea de posesie
• Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare — extrasul de carte funciară

Acest articol are caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.

Informează-te și vezi avocați gratuit. Descarcă aplicația Lexeto.