Notarea posesiei în cartea funciară admisă în favoarea moștenitorilor – o soluție care poate schimbă practica în materia cadastrului și publicității imobiliare
Posesia, ca stare de fapt, poate fi notată în cartea funciară chiar și atunci când există un titlu de proprietate emis — conform art. 41 alin. (8) lit. c) și art. 13 alin. (17) din Legea nr. 7/1996.
BCPI Prahova a admis notarea posesiei în favoarea moștenitorilor unui proprietar tabular decedat, deschizând calea uniformizării practicii la nivelul ANCPI.
Anterior, birourile de carte funciară notau posesia doar pentru terenuri fără titlu de proprietate sau neînscrise anterior — această interpretare restrictivă a fost depășită.
Soluția asigură coerența între evidența cadastrală și realitatea juridică, contribuind la securitatea circuitului civil imobiliar.
Ce este notarea posesiei în cartea funciară? — Notarea posesiei este înscrierea în cartea funciară a stării de fapt — adică a exercitării efective a posesiei asupra unui teren — independent de dreptul de proprietate tabular. Posesia este reglementată de art. 916–927 din Codul Civil ca o stare de fapt cu efecte juridice proprii, inclusiv posibilitatea uzucapiunii.
Poate fi notată posesia dacă există deja un titlu de proprietate emis? — Da, în anumite situații. Conform art. 41 alin. (8) lit. c) și art. 13 alin. (17) din Legea nr. 7/1996, posesia poate fi notată și pentru imobile situate în foste zone cooperativizate, chiar dacă există un titlu de proprietate emis. Soluția BCPI Prahova analizată în acest articol validează această interpretare.
Ce avantaj oferă notarea posesiei în cartea funciară? — Notarea posesiei asigură opozabilitate față de terți (erga omnes) și transparența circuitului civil. Permite moștenitorilor sau posesorilor legitimi să fie vizibili în evidența cadastrală, evitând situații în care cartea funciară reflectă un proprietar tabular decedat, iar posesia reală este exercitată de alte persoane.
Ce documente sunt necesare pentru notarea posesiei în cartea funciară? — Procedura implică o documentație cadastrală întocmită pe baza situației de fapt a terenului și a actelor doveditoare ale posesiei (acte de moștenire, declarații, măsurători). Baza legală: art. 41 alin. (8) lit. c) din Legea nr. 7/1996, art. 119 din Ordinul ANCPI nr. 600/2023 și Decizia ICCJ nr. 58/03.10.2022. Practica birourilor teritoriale variază — soluțiile de genul celei din Prahova urmăresc uniformizarea la nivel național. CITEȘTE ȘI - Chiria la negru — riscuri pentru ambele părți - De ce ai nevoie de avocat la cumpărarea apartamentului - Cum te aperi de expropriere abuzivă - Contract fără ștampilă — e valabil? - Concediat pentru un post pe Facebook? - Ce verifici într-un contract B2B
O soluție obținută recent de echipa de avocați formată din Av. Alin Panghios și Isabela Hagiu demonstrează că posesia, ca stare de fapt, poate fi notată în cartea funciară chiar și împotriva proprietarului tabular, reflectând corect realitatea juridică a terenului.
Printr-o soluție recentă, BCPI Prahova a admis notarea posesiei în cartea funciară în favoarea moștenitorilor unei persoane decedate, marcând o schimbare semnificativă în practica ANCPI și a birourilor de carte funciară. Cazul a vizat un teren înscris în cartea funciară în baza unui titlu de proprietate emis în baza legilor de retrocedare**.**
O astfel de soluție nu a mai fost admisă anterior, practica birourilor de carte funciară fiind în sensul notării posesiilor doar asupra terenurilor pentru care nu există un titlu de proprietate sau care nu au mai fost înscrise anterior în cartea funciară.
În speță, deși proprietarul tabular a decedat înaintea emiterii titlului, iar moștenitorii săi exercită în mod continuu această posesie, la înregistrarea sistematică, potrivit acestei practici, s-a deschis eronat cartea funciară în favoarea proprietarului decedat, iar nu în favoarea posesorilor.
Or, potrivit art. 41 alin. (8) lit. c) și art. 13 alin. (17) din Legea nr. 7/1996, posesia poate fi notată în cartea funciară pentru imobilele situate în foste zone cooperativizate, inclusiv atunci când există un titlu de proprietate emis.
Astfel, prin soluția obținută de cabinetul nostru, s-a recunoscut valoarea de fapt a posesiei ca instituție juridică distinctă, în deplină concordanță cu prevederile Codului civil și cu jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție. În esență, s-a confirmat că posesia – ca stare de fapt – trebuie să fie reflectată în cartea funciară, alături de drepturile tabulare, pentru a asigura opozabilitatea erga omnes și transparența circuitului civil.
Declarație avocat Alin Panghios:
„Această soluție validează voin__ț__a reală a legiuitorului: cartea funciară trebuie să reflecte situația de fapt a terenului – cine îl deține, cum este împrejmuit, care este suprafa__ț__a reală, măsurată, ce sarcini există asupra lui ș__i altele asemenea_. Prin admiterea notării posesiei în favoarea moștenitorilor, se elimină o interpretare restrictivă care bloca până acum numeroase situații similare la nivel național__._ Jurisprudența instanțelor a validat regula liber__e__i circulații a terenurilor, regulă care nu ar trebui să fie blocat__ă de sistemul de carte funciară sau de neînțelegerile dintre moștenitori.”
Decizia deschide calea pentru uniformizarea practicii la nivelul ANCPI și al birourilor teritoriale, clarificând că notarea posesiei poate fi dispusă nu doar în favoarea fostului proprietar, ci și a oricărei persoane care exercită în mod legitim posesia.
În acest mod, se asigură coerența între evidența cadastrală și realitatea juridică a terenurilor, contribuind la dinamizarea circuitului civil și la securitatea raporturilor juridice.
Prin această soluție, s-a realizat o aplicare coerentă și modernă a dispozițiilor legale, aducând sistemul de carte funciară mai aproape de realitatea factuală și consolidând principiul publicității imobiliare ca garanție a siguranței juridice în materie de proprietate.
Cadrul legal de referință:
Art. 13 alin. (17) și art. 41 alin. (8) lit. c) din Legea nr. 7/1996
Art. 916–927 Cod Civil
Decizia ICCJ nr. 58/03.10.2022
Ordinul ANCPI nr. 600/2023 – art. 119
